不動産レポート

民法・不動産登記法改正 来年4月より不動産相続登記が義務化

民法・不動産登記法改正

来年4月より不動産相続登記が義務化

　所有者が海外在中、連絡先を登記事項に　

所有者不明土地が空き家問題の解決や再開発事業の推進を妨げている。この現状を打破しようと、国は改正民法・不動産登記法を今年４月１日に施行した。相続土地国家帰属制度がスタートし、2024年４月１日からは土地・建物の相続登記の申請が義務化される。所有者不明の土地面積は、国土の約２割に達し、九州全体の面積に相当するとされ、これまで相続時に登記変更されていないことが主な要因とされる。相続登記の申請の義務化では、不動産を取得した相続人に対し、「その取得を知った日から3年以内」に相続登記を義務付けて、正当な理由なく申請を怠った場合は10万円以下の過料の適用対象となる。

これまでは相続登記の申請が義務化されておらず、その申請をしていなくても相続人が不利益を被ることが少なかったことと、相続した土地の価値が乏しいことから売却の費用や手間をかけてまで登記申請するインセンティブが働きにくい状況にあったことが所有者不明土地を生み出したと考えられている。

少子高齢化が進んだ中で、地方の実家を出て東京など都市部で働き、親が亡くなった後に実家が空き家となり、その後も実家に戻ることなく放置されたままというケースが珍しくない。なかには放置されたまま時ばかりが経過して、いつのまにか相続人は孫やひ孫、さらに玄孫まで広がったりするなど土地の所有者が把握できていない影響も小さくはない。

こうした状況を受けて来年４月からは、相続登記の申請義務の内容と、その履行方法がしっかりと定められる。施行日の2024年４月１日以前に相続が発生していたケースにおいても登記の申請義務は課される。基本的な義務は、相続・遺贈によってなった相続人に対して、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請することを義務付ける。申請義務の履行期間は施行前からスタートしないよう配慮する。

過料の要件・手続き等については、登記官が申請義務違反の事実を把握しても、直ちに裁判所への過料通知は行わないで、申請義務を負う者に催告を実施する。催告に応じて相続登記を申請した場合は過料の通知はしない。また、10万円以下の過料に関して、「正当な理由なく申請を怠った者」とされるが、その正当な理由として認められるケースは、①相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類当の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合、②遺言の有効性等が争われている場合、③重病等である場合、④DV(ドメスティックバイオレンス)被害者等である場合、⑤経済的に困窮している場合--などを挙げている。

■外国人や海外在留邦人、DV被害者も義務化対象

近年は、外国人が日本の不動産購入するインバウンド需要が旺盛であるほか、国際化の進展により海外在留邦人も増加している。このため、不動産の所有者が国内に住所を有していないケースを想定し、『所有権の登記名義人が国内に住所を有しないときは、その国内における連絡先を登記事項とする』としている。国内連絡先となる者は、不動産関連事業者や司法書士などが期待されており、制度が定着するまでの間は、連絡先がない旨の登記も許容する予定だ。外国の居住者である場合は、住基ネット等との連携によっても住所等の変更情報を取得できないため、円滑に連絡を取るための仕組みが必要だと判断した。

ＤＶ被害者等も来年４月から相続登記や住所変更登記等の申請義務化の対象とする。現行法上では、登記事項証明書等の交付申請をすれば、誰でも登記名義人等の氏名・住所を知ることが可能であるが、ＤＶ被害者は生命・身体に危害が及ぶ可能性があることから住所の閲覧を特別に制限するなどの措置が講じられている。このため、来年4月以降も保護措置として現住所に代わる事項を記載することとし、委任を受けた弁護士事務所や支援団体、法務局の住所などが想定されている。

また、所有不動産記録証明制度を2026年2月に新設する。登録義務化に伴い被相続人名義の不動産を把握しやすくし、登記漏れの防止や申請当事者の手続き負担を軽減する観点から登記官において記録されている不動産を一覧的にリスト化するものだ。同年４月には、「住所変更等の申請の義務化」を施行し、正当な理由なく申請を怠った場合は5万円以下の過料に処する。

同年８月には、公的機関から取得した死亡情報に基づいて不動産登記に死亡の事実を符号によって表示する制度も新設する。これにより、登記を見れば、その不動産の所有権の登記名義人の死亡の有無を確認することが可能となる。

■相続を放棄する制度は実効性に疑問

すでに改正法の施行を受けて今年４月から相続土地国家帰属制度がスタートしているが、これは、相続したくない土地を放棄できる制度で、一定の負担金を国に納付した時点で土地が国庫に帰属することになる。ただ、その放棄するハードルは高く設定されている。不要な土地、使えない土地を国に押し付けられてもたまらないとモラルハザードに警戒しているためだ。土地を相続したくない背景には、人口減少で過疎化が進んで交通・生活の利便性が悪いなど難を抱えている土地が少なくない。

要件を満たさない場合は、引き取ってもらうための申請すらできない。法務省によれば、①建物がある土地、➁担保権や使用収益権が設定されている土地、③他人の利用が予定されている土地、④土壌汚染されている土地、⑤境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地—については土地放棄を願い出ることさえ拒まれている。

申請できたが承認されないケースについては、①一定の勾配・高さの崖があって管理に過分な費用・労力がかかる土地、➁土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地、③土地の管理・処分のために除去しなければいけない有害物が地下に埋まっている土地、④隣接する土地の所有者等の争訟によらなければ管理・処分できない土地、⑤その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地—を挙げている。

たとえ申請が承認されたとしてもタダではない。管理に要する費用を10年分納付することが必要となる。審査手数料も一筆当たり１万4000円となり、審査料を納付した後に申請を取り下げたりしても審査手数料の返還はない。こうした高いハードルによって国庫帰属制度の利用をためらう人が増えいく可能性は高い。制度の実効性は関係各所から疑問の声が相次いでいる。