不動産レポート

■路線価はコロナ・ショックで都市部、繁華街で下落

国税庁が７月１日に発表した路線価は国土交通省が３月に公表した公示地価と同じ動きを辿った。そもそも路線価は公示地価などを基に評価しているため、同様のトレンドを描くことは当然のことではあるが、改めてコロナ・ショックの影響を感じさせる結果だった。路線価は相続税や贈与税の算定基準となるもので公示地価の 80％水準で評価する。１月１日時点の評価だ。それによると、2021 年分の標準宅地の評価基準額は全国平均で前年を0.5％下回って６年ぶりの下落となった。新型コロナウイルス感染拡大の影響により大都市や観光地を抱える地域を中心に弱含んだ。

全国の都道府県庁の所在地の最高路線価は 22 都市で下落した。都道県別では 39 都府県で落ち込んだ。下落率が最も大きかったのは大阪市の心斎橋筋で 26.4%のマイナス。インバウンド(訪日観光客)需要が消滅したことで東京・浅草でも 11.9％マイナスと 2 桁の大幅下落となった。全国で最も高い路線価額は 36 年連続で東京・銀座 5 丁目の「鳩居堂」前で１㎡あたり 4272 万円(前年比 7.0%下落)となり、9 年ぶりにマイナスに転じている。

コロナ禍前は、訪日客の増加と東京五輪によって宿泊施設が不足すると考えられ、ホテ ルの開発計画が相次ぎ、それが順次竣工しているが、現在の稼働率はどこも閑古鳥がなく ような状態に追い込まれている。飲食店や土産店は客が来ないで商売はあがったりである。それらが一気に地価に影響を与えている。商業用不動産への影響は小さくはない。テナントの飲食・サービス事業者が時短営業などで家賃を支払えずに店を閉じたりするためだ。テナントの要望に応じて家賃支払いの猶予や減額に対応する物件オーナーも多い。

■ 五輪開催で晴海フラッグ最悪シナリオ回避

東京五輪・パラリンピック開催で俄然注目を浴びるのが晴海フラッグだ。選手村として使われた後に分譲マンションとなるもので、約１万 2000 人が暮らす街が誕生する。「晴海フラッグ」(4145 戸)は、三井不動産レジデンシャルなど大手 10 社がかかわるプロジェクトで 11 月中旬に販売を再開することを発表した。

東京五輪・パラリンピック開催の延期を受けて販売をストップしていた。五輪延期決定前までの販売活動で   940   戸が供給済み。五輪が終わった後に分譲向けに改装を再開して2024 年３月下旬の入居に間に合わせる。公式サイトを 2018 年 10 月に開催して以降の物件エントリーは３万 6000 件を超えている。販売再開後の成約進捗が今後の東京圏のマンションマーケットを占う試金石だとして注目を集めている。

東京五輪・パラリンピックが開催されることで最悪のシナリオを回避されたと見られる。選手村としてのレガシーが付いた形で販売できるからだ。「このマンションは、かつて東京で開催されたオリンピックで▽〇□の選手などが使った……」などとなるが、オリンピッ クが中止になると単なる駅から遠いマンションとなってしまう。「五輪レガシーブラントを落とさずに済んだことに胸をなでおろしているのではないか」(マーケット関係者)。

とはいえ、販売戸数はまだ相当に残っている。「晴海フラッグを売り切るのは大変だ」、という声も漏れ伝わる。仮にそうした厳しい状況であるのならば、販売戸数を多くしてプロジェクトからの手離れを急ぐのではなく、販売戦略としては、値下げして売らずに小出しにじっくり時間をかけて販売する発想にシフトする。むしろその方が周辺の他の新築分譲マンション市場に影響を与えない。そもそも晴海フラッグと都内の他の分譲マンションの商品の差別化はできている。晴海フラッグは駅遠がレガシー物件、周辺の他物件は駅から近いというのが売りになっている。

晴海に限らず、マンション市場全体を俯瞰した場合でも都心人気は変わらない。コロナ禍の最大の特徴は、リモートワークで不動産市場にこれまでとは違う評価軸が出てくることが最大の関心事となっていたことだ。新型コロナウイルス感染が本格化した昨年２～４ 月が特にそうした動きだった。

だが実際はそうした流れになっていない。東京カンテイ市場調査部の井出武氏は、「デー タからもそれははっきりしている」と指摘している。仮に新型コロナがマラリアのような 熱帯性の性質で、北海道では感染者が出ないのであれば、酷暑になりやすい東京以西から 脱出して札幌や仙台など北に需要が向かうといった新基軸の誕生も想定できたであろうが、コロナは夏冬関係なく世界中に広がった。住宅・不動産市場は、冷静に読み解く必要があ りそうだ。一過性の人気に振り回されない目利きが企業も消費者も求められていると言え よう。