不動産レポート

新型コロナ禍の影響と展望 感染症を寄せ付けない資産価値に軍配

日本の不動産市場の安定性に魅力

立地を間違わなければ成功する

感染症の拡大に関係なく分譲マンション価格は高止まっている。特に東京都心では、その傾向が顕著になっている。大和ハウス工業が東京・高輪で 2023 年３月の竣工に向けて開発中のマンションは１坪当たり単価が 500 万円という高額帯だが、年内か 2022 年春ごろまでには完売する勢いだ。同社が東京・東銀座で販売中のマンションも坪単価 500 万円を超えるが富裕層や夫婦共働きのパワーディンクス世帯が購入に意欲的のようだ。 

都心ほどマンションに割高感

とはいえ、ハルミフラッグの特殊事情を除けば、ネガティブ要素を耳にすることがなく、足もとの東京都内の分譲マンションは買いづらさを和らげるため価格調整に向かうとの見方は少ない。むしろ価格にはまだ上昇余地を残すとの声も関係者から聞かれる。 

それによれば、2020 年の首都圏全体では 70 ㎡換算で平均賃料が 25 万 6601 円(前年比2.6%上昇)、平均価格が 7743 万円(同 6.0%上昇)だった。 

 

 

『マンションＰＥＲ＝マンション価格÷(月額賃料×12 カ月)』に数字を当てはめて算出されたＰＥＲは 24.69(※対象 155 駅の平均値を記載)。つまり購入額を賃料で回収するには24.69 年かかることを意味する。賃料の伸び率よりも価格の上昇率が大きく上回ったことで2019 年比 0.3 年ほど延びた。 

 

 

ＰＥＲが高い上位 20 駅(割高感の強い 20 駅)を見ると、都内の人気エリアで占めており、ランキング別では以下の通りである。

 

1 位=東急東横線「学芸大学」(36.00)、価格１億 2,402 万円、家賃 28 万 7,113 円 

 

 

2 位=小田急小田原線「成城学園前」(34.10)、価格１億 460 万円、家賃 25 万 5,653 円 

 

 

3 位=JR 総武線「飯田橋」(33.55)、価格１億 3,253 万円、家賃 32 万 9,145 円 

 

 

4 位=東急東横線「自由が丘」(33.40)、価格 9,983 万円、家賃 24 万 9,073 円 

 

 

5 位=JR 中央線「荻窪」(32.65)、価格１億 64 万円、家賃 25 万 6,845 円 

 

 

6 位=東京メトロ銀座線「外苑前」(32.24)、価格１憶 9,200 万円、家賃 49 万 6,326 円 

 

 

7 位=小田急小田原線「参宮橋」(31.89)、価格１億 1,688 万円、家賃 30 万 5,401 円 

 

 

8 位=小田急小田原線「代々木上原」(31.84)、価格１億 3,597 万円、家賃 35 万 5,875 円

 

 

9 位=東京メトロ日比谷線「神谷町」(31.48)、価格１億 7,435 万円、家賃 46 万 1,576 円

 

 

10 位=東京メトロ有楽町線「東池袋」(30.77)、価格１億 849 万円、家賃 29 万 3,855 円

 

 

11 位=都営地下鉄大江戸線「若松河田」(30.60)、価格１億 375 万円、家賃 28 万 2,589 円

 

 

12 位=都営地下鉄三田線「白金高輪」(30.51)、価格１億 3,387 万円、家賃 36 万 5,683 円

 

 

13 位=JR 中央線「御茶ノ水」(30.45)、価格１億 2,321 万円、家賃 33 万 7,213 円 

 

 

14 位=JR 山手線「渋谷」(30.35)、価格１億 6,863 万円、家賃 46 万 2,946 円 

 

 

15 位=JR 中央線「四谷」(29.81)、価格１億 3,956 万円、家賃 39 万 87 円 

 

 

16 位=都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」(29.68)、価格１億 3,739 万円、家賃 38 万 5,740 円

 

 

17 位=JR 山手線「目黒」(29.54)、価格１億 5,623 万円、家賃 44 万 715 円

 

 

18 位=JR 常磐線「金町」(29.35)、価格 6,603 万円、家賃 18 万 7,479 円 

 

 

19 位=東急東横線「代官山」(29.16)、価格１億 7,334 万円、家賃 49 万 5,408 円 

 

 

20 位=東急大井町線「尾山台」(29.03)、価格 7,894 万円、家賃 22 万 6,570 円 

 

 

どの駅のマンションも回収には 30 年もしくはそれ以上の期間が必要だ。割高感トップの学芸大学駅は首都圏平均と比べて 11 年以上も余計に回収に時間がかかる計算だ。もともと人気エリアは、立地性や交通利便性など投資対象としての魅力が高い。３Ａエリアと呼ばれる都心の青山・赤坂・麻布では国内だけでなく、海外投資家からの資金も引き付けている。 

 

 

ちなみにＰＥＲが最も低い(割安感が最も強い)駅を見ると、１位は東京メトロ南北線の「志茂」(16.96)だった。首都圏平均に比べて賃料換算での回収期間が８年ほど短い。２位は JR 中央線の「八王子」(17.53)、３位がつくばエクスプレス「三郷中央」(17.60)、４位が JR 京葉線「稲毛海岸」(17.86)、５位がゆりかもめ「有明テニスの森」(17.98)となっている。 

 

 

人気エリアはリセールバリューも高い

ただ、都心や都区部は、割高感が募っているだけでなくリセールバリュー(再販価値)が高く、値ごろ感が薄れても購入に向かう富裕層が多いのが特徴だ。同社ではその点から、築10 年が経過した中古マンションの「価格維持率(％)」も調べたところ、2020 年のリセールバリューは首都圏全体で 101.9%となった。100％は分譲当時の同じ価値であり、それを上回れば資産価値が上がり、下回れば価値が落ちたことを示す。