不動産レポート

東京オリンピック選手村のHARUMI FLAG

販売センター来場予約は６月まで満席

第１期発売5000万円台～１億円超が目安　

2020年東京オリンピック・パラリンピックの選手村として活用後に新築分譲マンションとして売り出される「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)」。そのハルミフラッグの販売センター「HARUMI FLAGパビリオン」が4月27日にオープンした。ハルミフラッグは、東京都中央区晴海の約13haの土地に分譲マンション(4145戸)のほか、シニア住宅とシェアハウスを含む賃貸住宅1487戸が供給され、約1万2000人が新たに居住する。商業施設や保育施設、介護住宅なども備える。

事業主は、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、日鉄興和不動産、大和ハウス工業、三井不動産の大手デベロッパーなど11社が顔をそろえた。ビッグプロジェクトの第1期販売は7月下旬から開始する。

疑似体験、実物大で感じる仕掛けも

新交通拠点に近接はサンビレッジD棟

道路面積5haを含めて施行地区面積は東京ドーム約3.7個分の18haとなる。晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業が「ハルミフラッグ」として命名されて計5632戸の分譲・賃貸住宅に加え、商業施設や小学校、中学校、保育施設、公園などが整備される。レインボーブリッジなど東京湾を一望できる三方を海に囲まれた立地にSUN VILLAGE(サンビレッジ)、PORT VILLAGE(ポートビレッジ)、SEA VILLAGE(シービレッジ)、PARK VILLAGE(パークビレッジ)の４つのカテゴリーに分けて街づくりを推し進めている。

サンビレッジは7棟・1822戸となり、分譲住宅と店舗の併設で地上14～18階と地上50階建てのタワー棟で構成する。ポートビレッジは4棟・1487戸で地上15～17階建ての賃貸住宅となる。この賃貸住宅は、単身者からファミリーまで多様な世帯が暮らせるよう1K・1LDKのコンパクトな間取りから3LDKなど家族向けまで用意する。シービレッジは5棟・686戸の分譲住宅で地上14～18階建て。パークビレッジは7棟・1637戸で、分譲住宅に店舗を併設して地上14～18階建てと地上50階建てタワー棟となっている。大型商業施設も1棟建てて計24棟を開発する。

大型商業施設は、延べ床面積1万9000㎡のスケールでスーパーマーケットなどの利便性機能をそろえ、サンビレッジとパークビレッジの一部住宅棟に併設する店舗と合わせてハルミフラッグ域内で日常生活を支援する仕組みを整備する。

パビリオンには、AR(拡張現実)やVR(仮想現実)など最新の技術を活用してプロジェクトの魅力を臨場感あふれる疑似体験で伝える仕組みを取り入れている。パナソニックのVRを導入し、ハルミフラッグの街並みや共用スペースなどを実物大で体感できる。図面やパンフレットだけでは実感しにくい部屋の広さや天井高などを複数人同時に体験もできる。日本で初めて全戸に蓄電池を搭載した家庭用燃料電池とHEMSを使ったスマートエコライフを映像などで紹介もする。

ハルミフラッグの街の仕組みを紹介するアクティブゾーンでは、交通手段の結節点となるマルチモビリティステーションや共用スペース・共用施設のほか、中庭の見どころなどを解説する。マルチモビリティステーションとは、次世代バスシステムの東京BRTや都営バスのほか、コミュニティサイクルといった様々な交通手段の結節拠点となる。

ちなみにマルチモビリティステーションに最も近い住宅はサンビレッジのD棟である。最寄りの地下鉄までの距離があるため、東京BRTなどの新たな交通手段との距離感も購入検討者には重要になってきそうだ。

第1期販売、正式価格は7月下旬

平均坪単価は300万円台が妥当か!?

三井不動産レジデンシャルなど分譲街区の売り主10社は、4月27日に予約制の事前案内会(モデルルームオープン)を始めた。7月下旬に第１期登録受付(販売開始)の予定だ。2023年3月に中層棟の入居、2024年9月にタワー棟の入居がそれぞれ始まるスケジュール。モデルルームは火水木が休み。昨年10月31日にオフィシャルサイトを開設してから約1万5000件のエントリーを受け付けており、販売センターの見学予約も多く来場予約数が3000件を超えて6月末まで予約でいっぱいだという。販売センター来場は完全予約制だ。

第１期発売では500～600戸が売り出される見込み。正式な販売価格は７月下旬に発表する予定だが、1期発売の目安として5000万円台～1億円を超えるとしている。間取りは2LDK、3LDK、4LDKを用意しており、ライフスタイルに合わせて検討できるよう1260のプランバリエーションを用意する。

専有面積は60㎡台～150㎡台となっており、東京区部の新築にしては80㎡台を中心に比較的広めの住戸を多くそろえている。発表された販売価格帯には幅があるため単価をはじきづらいが、仮に60㎡で5000万円だとすると、1坪当たりの販売価格は275万円、150㎡で1億円だとすると坪平均220万円ほどという超格安物件になる。最寄りの都営大江戸線勝どき駅から徒歩20分前後と立地条件に難を要するとはいえ、銀座まで2.5㎞、東京駅まで3.3㎞の場所に位置しているほか、足もとで東京湾岸の豊洲・晴海地区の新築分譲マンションの平均坪単価が350万円を超えており、個々のケースで坪400万円台も珍しくないなかで、こうした破格に安い価格帯はあり得そうにない。

プロジェクト関係者など複数の関係者の声を総合すると、これからのパビリオン来場者の反応しだいだが、全体平均で300万円台を維持するのが妥当なところではないかの見方をするとともに、「100㎡台は１億円台後半」との見立ても聞かれる。100㎡で1億8000万円だと坪600万円に迫るし、150㎡で1億8000万円だとすると396万円とほぼ坪400万円。周辺相場から想定して坪600万円は割高感が強く100㎡で1億2000万円に下げると396万円と並び周辺相場から逸脱しない水準に収まる。第1期発売の販売目安だけでは、販売価格の憶測が飛び交う状態をぬぐい切れてないのが現状である。

東京オリンピック後に不動産市況が悪化してマンション価格が下落するとの見方があるだけに強気の値付けができない半面、マンション価格が高い足元の周辺相場からあまりかけ離れた値付けをすると現在進行中の分譲マンション販売に影響を与えかねないとジレンマを抱えていることで販売価格に関する質問に歯切れの悪さが残っている。販売価格については、期分け販売ごとに注目が集まりそうだ。