不動産レポート

Ｋａｎｓａｉ Ｍａｒｋｅｔ不動産の投資機会が旺盛に存在「大阪圏は、東京一極集中からの脱却一番手」

大阪を中心に関西圏の不動産市場は底堅く推移しており、特に投資マーケットが盛り上がりを見せている。物件価格が高騰した東京に比べて価格に割安感があって高い利回りが見込めるからだ。大阪駅北ヤード(梅田貨物駅)の跡地開発で誕生した「グランフロント大阪」はヒトと投資マネーを引きつけているが、梅田にとどまらず、兵庫県の西宮や神戸に加えて、訪日外国人で賑わう世界屈指の観光地である京都市など関西圏の主要各所の不動産マーケットが熱い。

●大阪オフィス価格アップ　東京を抜き上昇率トップに

日本不動産研究所が５月２５日に発表した４月時点の「国際不動産価格賃料指数」によると、オフィス価格は、前回調査の昨年１０月まで５期連続で価格上昇率トップだった「東京」（プラス１．８％）を抜き、「大阪」がプラス３．７％と首位に躍り出た。
日銀の大規模金融緩和やアベノミクスなどを背景に地価が急上昇し、特に東京は投資利回りが過去最低水準の領域に達したことで、東京に比べて利回りの高い大阪に資金が流れ込んで価格上昇をけん引したと同研究所では分析する。
大阪のビル市況の活発を裏付けは各種リサーチからも見て取れる。実際、三鬼商事の４月調査では、大阪ビジネス地区の平均空室率は４．３０％と前の月に比べて０．３８ポイント下がり、１０カ月連続の低下となった。自社ビルからの移転に伴う大型成約に加えて、業績好調を受けて中小規模の拡張移転の成約と解約の影響が小さいことが全体の空室率を引き下げた。
大阪ビジネス地区全体の空室面積はこの１カ月間で８６００坪ほど減少し、賃料は４カ月連続上昇の１万１２４1円。特に梅田地区の空室率は２．６６％(前月比０．５４ポイント低下)と２００７年１１月以来９年５カ月ぶりに２％台にまで低下した。心斎橋・難波エリアは４．５９％(前月比１．３６％低下)で、こちらも２００７年７月以来９年９カ月ぶりに５％を下回る水準となった。ほかのエリアを見ても、淀屋橋・本町地区は４．２４％(前月比０．３４％低下)、船場地区は７．３１％(前月比０．１５％低下)と空室率の低下が顕著だ。
その背景として、事業統合や拡張に伴う移転のほか、館内増床などの成約や新規進出、他地区からの移転といった動きが空室率を下げているという。東京に比べると、大阪のオフィスビル市況のひっ迫感が和らぐとは言え、じわじわと割高感が増し始めているのが現状だ。
ただ、東京への一極集中からの脱却先の一番手としての存在感は増し続けている。２０２５年大阪万博の誘致やリニア新幹線の開通を視野に大阪への期待は大きく、中長期目線で大阪圏の活況が続きそうだ。

●築浅マンション新築時より高値　新駅開通やインバウンドも後押し

そうした長期目線を踏まえ、シャープと野村不動産は５月２５日、住宅とオフィスを核とした「シャープスマートタウン(仮称)構想」を共同で進めることに合意したと発表した。大阪市阿倍野区のシャープ田辺ビルの敷地を活用し、ＡＩ(人工知能)とＩｏＴ技術を組み合わせたスマート社会の構築を目指すとしている。シャープはスマートオフィス構想を盛り込んだ中核拠点としての自社ビルを開発し、野村不動産は、千葉県船橋市で供給したスマートシェアタウンの街づくりノウハウを生かしてプラウドシリーズの分譲マンションなどを開発する予定だ。
すでに大阪・梅田周辺では、大規模マンション開発も相次いでいる。例えば、「ブランズタワー梅田Ｎｏｒｔｈ」(６５３戸)や「シティタワー東梅田パークフロント」(４９０戸)、「ザ・パークハウス中之島タワー」(８９４戸)などがある。依然として中古マンション取引も活発である。梅田駅の隣接駅である中津駅周辺では築３年ほどのマンションが新築分譲時よりも高値で売れた例があるように、築浅マンションでこうしたケースを散見する。
個人ベースでの不動産投資も活発だ。ある５０代後半の女性投資家は６月に入って大阪市内の一棟アパートを売却した。「利回り１１％で購入したものを利回り８％で売却できた」といい、十分なキャピタルゲインと約７年の運用でインカムゲインも得てほくほく顔だ。この運用で得た資金を次の物件投資に売り向けるという。
一般的な投資向け物件の価格を見ると、大阪駅周辺・梅田で新築ワンルームマンションは２０００万円台。東京の３０００万円台に比べると割安感が際立っている。物件価格のうち土地代が６～７割を占める東京に対し、大阪は３～４割にとどまる。このため減価償却部分が増えるのは魅力の一つだ。オフィビルの開発ラッシュによって職場と住まいの近接を希望する単身者が増えていることが大阪中心部でのサラリーマン投資家の背中を押している。
また、２０２３年には新たに「北梅田駅」が開業予定だ。開通すると関西空港まで直通でつながる。関西国際空港の利用客数を見ると、最近は韓国や香港、中国からの入国者数が成田国際空港を抜いてトップになっており、梅田はインバウンド需要をさらに取り込めそうだ。

●神戸や西宮、京都の投資が人気化　大阪は利益確定と投資再開組に着目

ただ、足元の中古マンション価格は、東京カンテイによると、近畿圏の４月平均で２１１５万円だった。前の月に比べて０．５％反落し、連続上昇は５カ月でストップした。大阪市は前月比１．３％下げて２８１６万円となり、大阪市中心６区(福島・西・天王寺・浪速・北・中央)は３６５０万円(同１．５％低下)だった。価格上昇に一服感がある。しかし、投資再開組と利益確定売りの双方が歩み寄る好機でもあり、うまくマッチングすれば再び価格上昇に転じるとの見方は少なくない。
一方、兵庫県神戸市は１８９３万円と再び上昇し、直近での最高値を更新している。西宮北口駅は、リクルート住まいカンパニーの住みたい街ランキングで２０１６年まで４年連続でトップと人気エリアである。通称・ニシキタと呼ばれ、新築分譲マンションが乱立している。快速電車で梅田駅まで１３分、神戸三宮まで１６分の利便性が消費者から支持されている。不動産投資家を刺激する地域で、特に阪急沿線の取引が強含みで慢性的な品不足感が続いている。地元仲介会社によると、「マンションの一棟利回りは仕入れ時に６％半～７％半ばだったものが、販売時に５．５％まで低下する」との声が聞かれる。
ニシキタから北に２駅離れた甲東園駅周辺には高級住宅街が広がり富裕層向け投資が盛んだ。
京都市では、売買価格に天井感が漂っているものの、東京の投資家などが現地で存在感を見せている。大学が多く点在し、マンションやアパートの安定稼働に期待している。訪日観光客の増加に伴い京都の良さが口コミで広がることで外国人投資家のマネー流入に期待する見方も少なくない。京都で人気の投資エリアは鴨川沿い。京都で最もステータスがあるとされ、投資用マンションがなかなか市場に出回らず品不足が非常に強い。中古マンションを見ても、一棟・区分ともに利回りは５～６％半ばで推移するケースが多く、京都駅の北側エリアでは、今以上の利回り低下はないと見るほどにひっ迫感がある。
そうした中、地元不動産会社では「狙い目は京都駅の南側のエリアだ」と評する。治安面で不人気の九条地区を抱えているものの、これから再開発などが進めばキャピタルゲインが期待できる数少ない場所だとの見方が現地の不動産業界に広がっている。
いずれにしろ関西エリアを俯瞰すると、再開発による企業誘致やオフィスワーカーの職住近接トレンド、富裕層・学生需要、交通利便性などそれぞれの地域の特徴を見極めながら不動産投資の余地が十分にありそうだ。