購屋問與答

  • Q.東京都心的住宅租金與空屋率的關係變化?
    A.目前日本全國總住宅數為6,000多萬戶,日本全國的空屋率約13%;而根據總務省公布的最新調查數據,東京都的空屋率自平成10年(1998)起大致維持平均約10~11%的持平狀態,並未有大幅提高的現象,而平成25年(2013)東京23區住宅總量約524萬戶,總空屋數約58萬戶,空屋率則約11.1%,東京23區的空屋率是較全國為低的。關閉
  • Q.日本買房可以在銀行開戶嗎?
    A.不行,除非有貸款。關閉
  • Q.可否用台灣公司的名義購買?
    A.台灣或日本公司名義購買都可以,信義都有成交經驗,法人登記通常可用來節稅,有需要可個案和業務互動。關閉
  • Q.可以登記小孩的名字嗎?
    A.可以,且要用孩子的戶頭匯款。關閉
  • Q.對東京房地產趨勢的看法?哪一種房型比較好脫手?
    A.趨勢方面,各家說法不一。看東京趨勢不只看東京本身,還要看外在環境,若東京不好,台灣更不好時,有錢還是會往東京放。東京買房一定租得掉,所以可以投資。房價漲時,大坪數的較好脫手,房價跌時,房型小的較好脫手。現在買的話,買2房的產品會比較好,小套房的話多半是賣給投資客,311地震後買小套房的,漲幅約5~10%,2房的漲幅約20~40%。關閉
  • Q.買給小孩的遺產稅和贈與稅是多少?
    A.日本贈與的免稅額110萬日幣/年,之前客戶會買高樓層來節稅,因為目前日本的稅基是評定現值,樓上樓下的評定現值是一樣的,但以後可能會調整。遺產稅部分,日本最高課到55%,但買大樓日幣1.5億以下的物件都不太會課到遺產稅,實際要計算才知道。關閉
  • Q.哪一區的投報率最高?
    A.愈都心的物件投報率愈低,若在都心5區買的物件,看得是未來的增值性,都心的新築物件平均約7000~8000萬,要買投報率高的物件要買東京外圍的物件,但持有成本較高。高投報相對高風險,高資產性的物件投入的資金要多。關閉
  • Q.都心的中古屋房價每平方米約多少?
    A.依據東京鑑定的資料,以70平方米的物件為例,都心5區內平均總價約是7000多萬,都心23區平均總價約是5000多萬。關閉
  • Q.在日本買第2棟房子的稅金會一樣嗎?
    A.是的。關閉
  • Q.同一物件可以同時登記2個人的名字嗎?
    A.可以,但比例不會像台灣一樣要五五分,可以自己選擇比例,但資金也要按登記的比例匯款。有些人怕小孩會被騙,父母會登記一些在自己名下,以免有萬一,有持分者賣房都會被通知到。關閉
  • Q.消費稅調漲的影響為何?
    A.消費稅,又稱營業稅、銷售稅、GST是典型的間接稅是指政府對於消費者的消費行為進行課稅,但由於該稅項非常不容易對消費者進行課稅,政府便對銷售產品或服務的批發商或零售商進行徵收,故商家的產品中,隱含政府欲課徵的消費稅項目。

    以日本市場舉例:若消費稅為8%,則如果在便利商店選一個定價100日元的產品,到櫃台結帳時,所支付金額為100*(1+8%)=108日元,當消費稅調漲至10%,則在便利商店選一個定價100日元的產品,到櫃台結帳時,所支付金額為100*(1+10%)=110日元,所以消費稅的調漲會直接影響造成市場上所有成本的上昇。

    而針對日本買房而言,除法人屋主會把消費稅的增加成本以提高房價的方式轉嫁給買方外,直接影響的部份會在購屋過程中所支付相關法人的服務傭收,例如:買賣服務費、代書費、租賃管理費用等,舉例來說,透過信義購買一中古案件,總價1000万日幣,其服務費為(1000万*3%)+6万=36万日幣,消費稅8%的狀況下,其實際支付金額為36万*(1+8%)=38.88万日幣,如消費稅調漲為10%,其實際支付金額會提升為36万*(1+10%)=39.6万日幣。關閉
  • Q.台灣人買日本房子可以貸款嗎?
    A.台灣人無法在日本當地的銀行申請貸款。但台灣人可以在東京有開設分行的的台灣系統銀行貸款,目前有五家銀行提供台灣人在東京買屋貸款的服務:台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、中國信託。 貸款成數、利率與作業辦法則依各分行規定辦理。(依個人信用條件的不同各行庫放款條件會有所調整)關閉
  • Q.日本買賣房子需繳交哪些費用?
    A.取得不動產:不動產取得稅、登錄免許稅、印紙稅、貸款諸費用、各項服務手續費、其他………等等。
    處分不動產:印紙稅、所得稅、住民稅、各項服務手續費、其他………等等。
    持有不動產:固定資產稅、都市計畫稅、其他………等等。
    租金收入:源泉所得稅、其它服務手續費。關閉
  • Q.現在是適合進場的時機嗎?
    A.從1991年起,當日本的泡沫經濟破滅後,日本的房地產便一路下跌, 做為日本首都的東京地區也無法免於下跌的命運。 這一波房地產不景氣的趨勢,總算在二十一世紀初, 隨著東京都心地區一些大型綜合開發案的成功而有了轉機, 像是:六本木之丘、東京中城、汐留……等,讓東京的房地產帶來了生機。
    然而在2007年底受到美國次級房貸風暴影響,對日本的經濟產生了全面性的影響,讓原本已經有回春跡象的日本不動產市場又有了一次向下調整的現象,再加上這幾年台北房價的高漲,已使得東京的房價更覺得可親了。 故,目前正是前進東京買屋的最佳時機。關閉
  • Q.仲介服務費怎麼算?
    A.日本法令規範,中古屋仲介服務費標準為:買賣方各為成交價*3%+6万円(外加消費稅);但房地成價在400万円以下時另有規範。
    新成屋(預售屋):不收取仲介服務費。關閉
  • Q.日本買房一樣有履約保證嗎?
    A.在日本一般房地買賣因交易流程及付款方式與台灣不太相同,故在日本一般成屋的交易並沒有『履約保證』。關閉
  • Q.外籍人士在東京買房有何限制?
    A.在日本購屋原則上對外國人並無制限、是可購屋的。 在日本買屋與台灣相同是採取登記原則,台灣人可在日本擁有產權登記後的不動產, 其交易相關必要證件需依相關規定辦理。關閉
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