Tokyo Market 具有魅力的殖利率價差「與日本人不同的是外國人著眼於擴大投資」

出處:信義房屋 2017-05-09

自從由通貨緊縮轉為膨脹後,經濟上呈現緩慢改善的傾向。自去年8月日銀引進控制殖利率曲線的政策後持續低利率環境,一般認為仍將持續進行安倍經濟學。去年10~12月的實質GDP於第二次速報中,換算為年率後,為1.2%,乃連續4季的成長。繼安倍首相上任第1年曾達成一次連續4季成長後,第2次達到此水準。4月下旬時召開的日銀金融政策決策會議中,已決定要持續大規模的寬鬆政策。對於住宅及不動產業界而言,完全是順風狀態。


●新建公寓大廈要看黃金周促銷狀況,中古則是狀況絕佳


觀察以東京為中心的首都圈出售用公寓大廈市場,可以發現消費者對於購買持續抱持觀望。不動產經濟研究所統計3月的首都圈公寓大廈供給為4308戶,較前一年多出26.6%。雖然連續2個月超過去年水準,但簽約率比標準線的70%還低,只有66.2%。但是,東京區域部分的供給為1369戶,乃增加2位數,雖然平均價格為6628萬日圓(降低3.0%),但簽約率回復到7成的水準。神奈川則持續上個月的良好狀況,增加率41.1%的642戶中,簽約率為近8成的78.8%。


一方面新建的販售狀況有些許好轉的情形,我們可以從4月下旬持續到5月的連續假期(黃金周)中,來訪樣品屋的人數及簽約數來預測2017年的出售用公寓大廈市場動向。


於黃金周前開放只接受預約參觀的東京建物「Brillia Tower橫濱東神奈川」(總戶數110戶) 樣品屋,位於離橫濱站只有1站的良好位置,3個月的資料索取次數超過2200件,參觀樣品屋的預約也超過500件。此公寓大廈預定於2019年4月上旬可以開始入住,為木造住宅密集區的都市更新計畫,將建成地上20樓的制震公寓大廈。扣除地主們分得的戶數,預計販售78戶,將於6月上旬開始一般公開參觀樣品屋。


與新建市場不同的是,中古公寓大廈非常活絡。根據東日本不動產流通機構(通稱東日本REINS)資料,2016年度的首都圈成交件數為史上最多的3萬7466件(比前一年增加6.7%)。成交價格乃22年以來首次站上3000萬日圓,為連續4年的上漲,真是前所未見的中古公寓大廈買氣。


●商業用店面租金逼近之前的高峰


不動產房東訂出的租金非常強勢,但是對於承租者可承擔之租金的潛在能力引起關注。這個落差造成了高空屋率、訂契約的牛步化、以及租金的停滯不前。
根據美國不動產服務公司仲量聯行(Jones Lang LaSalle, JLL)1~3月銀座與表參道的店面租金資料指出,銀座的路面店鋪每坪每月租金為27萬5000日圓,表參道則要21萬5000日圓,皆與前期沒有漲跌變化。因為開店需求的強力支撐及有限的市場供應,JLL預測租金仍應持續上漲局面。但是,目前的租金水準已經逼近之前的高峰,上漲的速度也變慢,物件價格應該也會反映租金水準而上漲。


目前銀座剛開幕大型商業設施「GINZA SIX」;表參道則有來自澳洲的餐廳「Fratelli Paradiso」及美國的「Umami Burger」。今後,銀座還預定要開幕COS、Santoni、Bonpoint。

 

Tokyo Market 具有魅力的殖利率價差


●屋主沒有賣屋壓力


不動產投資市場有強力的支撐。美國不動產服務公司高緯環球(Cushman & Wakefield, C&W)於4月24日發行預測、分析世界不動產投資未來動向的「Atlas Summary 2017」,其中預測2017年亞洲太平洋地區的不動產投資額為6110億美金。雖然此數字只比2016年微增1.6%(6010億美金),但佔了世界全體44% 的1.39兆美金。今年亞洲太平洋地區的投資機運預估不會有改變,良好的景氣刺激了投資家的關心。


根據 C&W,受到會計年度截止的影響,日本市場2017年1~3月期(第1季)的不動產交易呈現活潑。Hulic及平和不動產等上市不動產公司有超乎預期的股票買入情形,而一般事業法人則積極賣出,某些特定的一般事業法人的賣出量佔了全體的25%以上。


即使認為4~6月期的交易額無法維持同樣水準,外國人投資家仍認為可確保有魅力的殖利率價差,並仍積極加入、擴大投資日本市場。因此,不動產的價格有可能持續上漲。雖然銀行對於個人投資家的貸款審查可能變嚴格,但有不少預測景氣好轉的看法,所以目前應不會發生大幅嚴格緊縮的情形。


但是,持續前2年情形,販售物件應該仍然持續數量不足問題。在這國內及國外資金充裕的狀況中,維持寬鬆政策造成不動產所有人容易維持財務狀況,沒有賣出不動產的壓力。目前有對於高附加價值物件之機會型投資狀況發生。也就是用可安定取得的現金購入資產,然後進行改裝等提高物件價值後轉賣。


實際上,以追求安定來進行市場買賣的J-REIT,已經使用如此的提高價值戰術,活用過橋基金來購入預期能安定收取租金的資產。


●投資主題為人口動態


世界上對於新的投資方向及投資形態都非常關心,同樣地,日本對於以人口動態做為投資主題也抱持很大的興趣。相對於全國出生率的低落,首都區人口仍持續增加。從這點來看,應該是吃掉了次要的市場造成成長。三菱地所Residence指出,往東京的人口流入及單身者的增加以及低利率背景造成資產運用的需求明顯,做為資產用公寓大廈品牌,去年創立了「The ParkOne’s」,新年後開始販售第一個物件「The ParkOne’s品川戶越」(總戶數84戶)。同系列要每年在東京23區內供給200~300戶。觀察人口動態,目前東京圈的住宅、商業、投資市場應仍會持續供給不足的狀態。

 

 

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