2017不動產市場展望II:商業用不動產 持續高漲的租金行情「開拓優良商家的市場需求極限」

出處:信義房屋 2017-02-22

根據12月為止的2個月間,由民間20間調查研究機關發表的景氣預測報告顯示,2016年度與2017年度的實質成長率平均為1.1%,如同預估的趨於緩慢地成長。但是,有許多不安定的要素仍影響景氣動向。因為美國總統大選後的日圓貶值·股市上漲情形,景氣預測亦不斷向上修正,而事實上超越了各公司的預測也不被樂見。因為美國政治的混亂造成美國經濟失速,以及英國的脫歐宣言而導致歐洲政治風險高漲,無法忽略這些因素可能會負面地影響日本經濟的可能性。在如此前途不明朗的時代中,我們在此試著預估2017年國內商業用不動產市場情形。

 

東京都心部分的房租行情持續超過4萬日圓
 

「難以想像不動產市場的供需關係會發生劇烈變化,即使對於景氣抱持懷疑態度,影響範圍也不大。雖說受影響的時間可能會延後,但2020年的東京奧運·殘障奧運等正面效果使得不動產業界基本上抱持正面樂觀的態度。」年初我們訪問好幾位不動產業界人士,大多都抱持著以上的看法。


特別是為了3年後的東京奧運,目前急速進行市區基礎設施的建設,並不認為會因此使得不動產市場發生崩盤情形。根據土地綜合研究所最新的「不動產業業界狀況等調查結果」(2016年10月),大樓出租業的租賃指數維持連續10期的增長。


比起前1年,2017年中,東京23區的新增加的大型辦公大樓供給減少了3成,因此,大家認為市場不會惡化。至2016年年底,有6~7成新建大樓是滿租的狀態,到6月時,預估其他剩下的新建大樓也會客滿。有很多新建大樓雖然租金偏高,但還是能吸引到承租方。


SONY銀行發佈了將於2018年1月底搬遷到東京都千代田區開發中的「(暫稱)內幸町2丁目計畫區」,現在的大樓供需情況中,幾乎都是像這樣因業務擴大而增員的正面案例。以市場上的大型不動產公司為首之大樓持有者,即使價格設定的明顯過高,也幾乎不需要擔心出租問題。根據三鬼商事的調查,從2012年春天開始,東京都心5區新建大樓的招商租金開始由負轉正,中古大樓的招商租金也從2015年1月開始上漲。於2015年2月完工的「東京建物日本橋大樓」(地上13層地下2層,總面積2萬3235平方公尺)與同年4月完工的「東京日本橋TOWER」(地上35層地下4層,總面積13萬8000平方公尺),每坪的租金成交價約為38000~4萬日圓,相對於附近一般租金行情的21000~23000日圓來說,實在是相當高的金額。


受到這樣高額租約的影響,「京橋EDOGRAND」(2016年10月完工)市場相關人士說到:「當初租金預計設定在45000圓左右,但8月即將完工時,卻只租出2~3成而已,所以把設定降為40000圓左右來提升出租率。」即使有降價,考慮到京橋地區的租金行情大概是20000圓左右,仍然是很看好的情形。

 


以多元的租金提升企業遷移的意願


租金的設定正走向多元化。日本橋地區有許多老舊大樓,中小型大樓1坪的租金約為1萬多日圓的前半,對於如同製造商等需要高度控制成本的公司,進駐日本橋的案例逐漸增加。此外,因IT及軟體方面公司希望能招募到優秀人才,所以即使租金很高,還是傾向高水準的辦公大樓,諸如此類知名企業一起遷移到租金便宜日本橋地區的案例亦不少見。多元的租金可提升企業遷移的意願。


從供需平衡來看,現在雖不是危急到沒有地方能夠遷移,但是今年新增加的供給量只有70萬平方公尺,也因此產生了大樓供給量不足的聲音。但是,因為從2018年到2020年連續3年間將大量抑制大樓供應,也使得現在的需求趨緩、延遲。從森建築公司「東京23區的大規模辦公大樓市場動向調查」來看,每年都會增加130萬平方公尺,可是比較過去30年的平均供給量為103萬平方公尺,並不能說是非常多,幾乎都是都心部的大樓改建,淨增加率約為40%。


從現在開始,奧運的需求逐漸明顯,隨著建設、土木、交通基礎設備更新的相關企業需求的增加,因而從國內外造訪東京的人士增加使得服務業需求增長,因此對於商業用不動產市場狀況下滑的見解並不多。


東京奧運後也會持續大規模開發


即使是在奧運結束後的2021年之後,東京23區也不斷預定完成許多大規模開發,並集中於大手町、八重洲、新橋、虎之門等區域。「本來就一直是有很大量需求的地區,所以我們預想再開發的效果也很大」(瑞穗證券)。三菱地所要在東京車站日本橋口建設比目前日本最高的Abeno Harukas大樓還要高的地上61層(390m)超高層大樓等的4棟再開發大樓的建設計劃。根據「常盤橋街區再開發計畫」,A棟會於2021年度完工,2027年度則會全部完工。


八重洲1丁目東地區則在進行囊括現在的東京建物總公司大樓,面積1.19公頃、地上45層地下4層等2棟大樓的開發計畫,將於2020年開工,預定於2024年完工。八重洲2丁目中地區則有包含八重洲圖書中心等的1.95公頃再開發計畫,將有地上46層地下4層,總面積41萬8000平方公尺,預定於2023年度完成。虎之門2丁目則將同時開發虎之門醫院、國立印刷局、共同通信會館舊址,土地面積約2.9公頃,將蓋地上36層地下3層,總面積25萬5000平方公尺的大樓,預定於2024年度完工。


此外亦有「虎之門Hills Station Tower」(預定於2022年度完工)。包含JR新橋站西出口的SL廣場及New新橋大樓等的再開發計畫亦於去年3月24日開始計畫。為應變隨人口減少造成的市場萎縮,首都東京正在全力打造集結人、物、金錢的新都市再開發計畫。

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