Japanese Market : 地價雖急速上漲,但仍流入大量資金,「風險在於金融動向及海外因素」

出處:信義房屋 2017-04-14

根據國土交通省發表的公告地價,全國住宅用地的地價變動率久違9年以來轉為上漲。雖然與前一年相同,2016年三大都市圈仍小幅上漲了0.5%,但是地方都市的上漲幅度變得更大。札幌、仙台、廣島、福岡等主要都市的住宅用地上漲2.8%,此4都市的商業用地上漲6.9%。不僅是都心地區,地方主要都市的地價也跟著上漲,可以清楚感覺到商業用地的上漲幅度變大,以及住宅用地價格已見底,整體而言,可以發現市場正脫離通貨緊縮的束縛。


■對於收租用房地產的投資慾望非常強烈


地價上漲的原因是從去年2月日銀開始負利率政策後,房屋貸款的利率滑落,使得住宅用地需求獲得支撐,商業用地則是因為訪日外國遊客增加等觀光政策發酵,使得店面及旅館的需求上升。此外,都市更新後辦公大樓空室率下降使得利潤上升也貢獻不少需求。連續11年的地王乃位於東京‧銀座4丁目的「山野樂器銀座本店」,地價為5050萬日圓/㎡,為史上最高紀錄。根據SMBC日興證券預測,以都市圈的商業用地為中心,2017年地價應仍持續上漲。辦公大樓的租金加速上漲等使得不動產業界持續看好景氣。


對於取得收租用物件的用地上,若條件良好,大都是積極購買。亦有不少將產業用地轉用為收租用物件的事例。


投資用公寓大廈的貸款不良債權率也低,根據3月23日穆迪信用評比的報告,「RMBS(住宅貸款擔保證券)的不良債權率應為良好」。根據同公司所言,一般來說,投資用公寓大廈貸款的債務者多為年收超過700萬日圓的高收入受薪者,大部分是公務員或股票上市公司的員工。


在世界金融危機後(2007~2008年)退出市場的資金,貸款目標多為年收低於600萬日圓,於中小企業上班的上班族或是自營業主,負債所得比(DTI)超過40%。相對於積極貸款給這些信用度不足者的美國次級房貸,進而造成金融危機,貸款給條件良好的對象則可以保證安全性。


據某財團不動產的旗下房仲公司說到仍持續得到「對於收租公寓大廈,富裕階層及不動產專家的投資慾望很旺盛,所以今年也應該持續低報酬率的交易吧」,或「公寓大樓在取得土地開始建設前就賣出,供給趕不上需求」等資訊。


■知名不動產公司的業績良好,預期獲利可能達到歷史新高


至2017年3月為止,知名不動產公司的業績持續良好。至今年3月底為止的住友不動產全年業積,預期可連續4期更新最高獲利紀錄。在公寓大廈市場不振的現況中,此公司竟能每季販售契約都創下最高紀錄,可見其販售能力。


辦公大樓事業持續穩定發展的三菱地所也預測2017年3月期的營業利潤可創下史上新高。持續完工的大型辦公大樓使其業績非常亮麗。預定於今年5月發布下一期的中間經營計畫。預期三井不動產的2017年3月期業績應跟前一年度相近,已將焦點放在此期(2018年3月期),看是否能達成中間經營計畫的營業利潤(2450億日圓) 目標。


因應少子高齡化社會造成的新建需求減少,各知名公司正積極進行公司內部重組計畫。住友不動產發布,將於今年3月把集團中的仲介公司-住友不動產販賣收為旗下子公司並且不上市股份。此外,東急Livable、東京建物不動產販賣、三井不動產Realty等知名不動產開發商,也已預定數年內將旗下的仲介公司改為不上市公司,雖說是進行住宅事業的重新編組,但也只是知名不動產商將仲介子公司的不動產買賣部門業務加以吸收,以便因應新建住宅市場的縮小。

 

日本不動產分析報告


■都市部及地方的兩極化更加明顯


今後的風險要因為商業用不動產的空屋率、租金變動、住宅販售環境的變動、金融市場的變動等。地價高漲造成物件價格高升,出售用住宅市場水準已超出消費者的購買能力,使得新建公寓大樓的銷售前景呈現遲滯。


實際上,從公告地價可以發現,東京圈的住宅地中,都內23區上漲3.0%,土地的買賣漸漸不易。據知名不動產指出:「對於公寓大樓用地的購入,在都市區要跟飯店互相搶地,雖然郊外的主要車站周邊還保有些許可以建設公寓大樓的地區,但基本上越來越難再供給新建需求」。


雖然高級公寓大廈的販賣狀況平穩,但是對於普通上班族來說,「(符合需求的)新建公寓大廈已變成買不起的價格」。沒有特別魅力的公寓大廈與販賣狀況良好的公寓大廈,販賣情形差異拉大。今後為追求划算而選擇中古公寓大廈的傾向應會更加強烈。關於獨棟住宅,雖然東京23區中大致平穩,但是琦玉縣與千葉縣中通往都心交通便利區域的住宅用地,價格呈現盤整格局。


住宅市場中,購買及租賃需求旺盛的區域及受內需效應和發展不看好區域的價格兩極化,應該會更加強烈吧。


不只是東京圈,大阪圈的地價上漲也明顯。商用用地的上升率排行榜中,大阪獨佔1~5名,全國最高上升率41.3%為道頓堀的Tsuboraya,可發現訪日的外國旅客增加,使得飯店及店面需求變多。因旺盛的飯店住宿需求,使得飯店客房使用率維持高檔,住宿價格也攀高。像與租賃公寓大廈的開發商競爭般,飯店開發商也持續物色土地,也因為目前資金調度容易,使得持續積極投資土地。


關於出售用公寓大廈市場,都心部的高層公寓大廈拉高了住宅地價。雖然以大阪圈為中心的公寓大廈多只為本地客戶需求,難波周邊亦有許多亞洲圈富裕層前來購買物件。外國來的需求亦為地價上漲的原因之一。不只是市中心,距阪急線梅田站20分鐘左右的御影站周邊,今年有地方的仲介公司用5000萬日圓買入完工20年的公寓,然後用6300萬日圓轉賣的案例。可以得知大阪圈的投資需求也非常強勢。


■從利率變化到地緣政治都有可能成為風險


先前舉出的風險要因中,目前最需要注意的是金融市場的動向。關於不動產的貸款,目前金融機關是樂意借款的,所有的交易皆很旺盛,銀行的不動產融資為史上最多,甚至超越了泡沫時期。因為日銀的金融寬鬆政策,使得市場上充滿資金,史上最低的利率也緩和了對於貸款的疑慮,更促進欲貸款者的行動。


可是,有不少不動產公司認為「應該要多注意金融機關的融資態度」,開始注意金融市場的變動。事實上,目前支撐消費者購買慾望的住宅貸款利率,開始有慢慢上升的情形。


三大主要銀行已決定於4月一起上調住宅貸款利率。三菱東京UFJ銀行的10年固定利率貸款中,最優惠利率要從年利率0.55%調成1.05%,三井住友銀行要從年利率0.8%調成1.05%,瑞穗銀行也要從年利率0.85%調成0.9%。雖然這是因為住宅貸款利率指標中的長期利率上漲,但這是自從去年2月開始的負利率政策後,1年2個月未見的高水準。


從日本經濟的環境來看,3年後的東京奧運‧殘障奧運的舉行以及政府正計畫於2025年在大阪舉辦日本國際博覽會(萬國博覽會),並預計於2027年開通東京-名古屋之間的磁浮新幹線。可以得知奧運後的經濟活動仍然持續,預期訪日的外國人會持續增加,不太認為日本的經濟會繼續破底。


與其國內要因,不如說國外要因,也就是美國、歐洲及中國等,更影響日本經濟。例如外幣市場中,因安倍經濟學而一時間貶值到120日圓/美金的日圓又開始升值。受俄羅斯第2大城聖彼得堡發生地下鐵爆炸事件、美國的長期利率呈現1個月未見的低迷、相對於歐美股市的低風險等影響,4月4日的東京外幣市場升破了111日圓/美金,目前預估不會再次跌回120日圓。況且因為美國宣稱要獨力制裁北韓,日本股市的未來也被看淡。


在這些風險之中,若真的對經濟產生負面影響時,與景氣密切相關的不動產市場也很有可能發生劇烈變化。雖然不動產業界代表內需市場好壞,但仍多注意國際的政治、經濟動向。

 

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