英國脫歐的影響Ⅱ2018年-不動產市場行情的轉捩點「政治風險因歐盟衝擊而急速攀升」

自英國於6月決定脫離歐洲聯盟（歐盟）以來已經過3個月，雖然英國尚未向歐盟正式提出脫歐議程，且一旦提出後，至少需要2年進行各種脫歐條件的交涉，然而各大媒體普遍認為英國將於歲末年初提出申請。在過去，英國的不動產市場行情因俄羅斯、中東各國等主要的熱錢資源流入，而使倫敦不動產的價格一直居高不下，但有不少專家認為今後倫敦的不動產市場行情勢將面臨惡化。繼本刊7月號以「國際流動資金即將游向日本的不動產」為題進行探討，3個月後繼續探索全球因歐盟衝擊趨緩的腳步對日本不動產市場的影響。

外資買勢不會一面倒　預期本益比止跌的可能性也存在

首先從不動產投資的融資環境來看，最重要的莫過於日本政府的金融政策。日本央行於今年1月29日決定適用「負利率的量化和質化貨幣寬鬆政策」，並隨即於2月施行。包括質與量在內，加上負利率，日本央行於意圖利用這3個次元來加強貨幣寬鬆政策。然而，日本央行黑田東彥總裁打錯如意算盤，負利率的措施絲毫不受民眾青睞。最終獲利因負利率而減少的當然是金融機構，企業界也一致認為難以仰仗負利率刺激景氣，更不用提達到2％的物價上升率。

7月29日，採取貨幣寬鬆政策的日本央行並未就負利率繼續採取技術性操作，ETF（指數股票型基金）的收購金額從3.3兆日圓成長一倍，達到一年6兆日圓規模；另也增設國債的借貸制度，作為擔保操作美金資金供應，以求穩定企業等備置外幣資金的環境。日本央行預計於9月重整過去的貨幣寬鬆政策，日本央行會如何進行重整受到企業界的關注。

在此現狀之中，以不動產事業為主的融資持續激增，自英國決定脫歐以來，不動產業界的融資並未出現萎縮的徵兆，東京主要幾個地區的不動產價格依舊居高不下，不動產買賣市場充斥著過熱的氣氛。

以商辦大樓為例，東京市中心地區的收益資本化率降至3.7％左右。然而，日本不動產研究所的不動產經濟學家吉野薫先生在8月5日日本住宅綜合中心舉行的座談會上，就目前投資市場的主要情景指出「從買賣交易的狀況或股權融資的動向等方面來看，不動產市場既沒有過熱的狀況，今後過熱化的可能性也相當低」，顯示近期已實際出現〝期待本益比止跌〟的現象。根據觀察安倍經濟以後的投資市場，透露出「因外資既買也賣，各界一致認為外資並未哄抬不動產價格」，與近幾年外資熱錢對不動產價格推波助瀾的歴史迥然不同。

國內最大買家也開始出現與外資相同的動作。三井不動產集團旗下不動產投資信託（REITs）的日本地產基金投資法人重新購置過去一度躊躇不前的大型建築物，投入216億日圓取得「上野East Tower」的持分；另一方面，先後出售宮城縣仙台市、神奈川縣厚木市的中型大樓，換算淨值後資產規模增加158億日圓。日本地產基金仍有大約870億日圓購置物件的餘力，今後勢必持續買進賣出來重新建構資產組合，擴大運用規模。

市場行情雖無惡化的預兆　但需具有察覺風險的嗅覺

誠如過去一再提及，在東京奧運的帶動下資產價格不會大幅下滑，即使適度調整價格，發生信貸緊縮，因不動產傾銷而引起市場行情惡化的機率仍微乎其微。

不動產業界對奧運寄予厚望的堅持依然不變。三井不動產鎖定2020年，決定加強飯店事業。在赴日旅遊的觀光客屢創新高之下，三井不動產以東京、大阪、名古屋三大都市圏為首，分別在全國主要都市開發新的飯店，預計在2020年前擴增至1萬間客房，規模相當於現在的二倍。該公司近期與三井物產共同在東京大手町一丁目著手進行大規模開發案。此開發案為地上31層樓與39層樓的2棟建築物所構成的複合式商辦大樓，2棟大樓的地下樓層均為5層、總計36萬平方公尺，高樓層預定招攬豪華飯店業者進駐，已獲認定為國家策略特區的特定事業，目標2020年2月竣工。

儘管身處〝奧運特殊需求不斷〟的熱潮之中，風險管理仍是投資客的必備條件。影響不動產市場的新落成商辦大樓，預料應該在2018年與19年較可看出具體的供應量。對此，東海東京調查中心分析師大室友良先生卻注意到供需即將惡化「有資料指出，受到建設經費與工匠等建築業界人手不足影響，供應計畫可能會陸續崩盤，而無法達到預期的數量，這點令人憂心」。

儘管各種爭端、恐攻事件層出不窮，國內外經濟前景陰霾籠罩，這次英國決定脫歐成為引起市場崩盤的主因，卻顯示出無法忽視的政治風險。從外匯市場來看，1美元對120日圓的日圓跌勢在歐盟衝擊之下一舉突破100日圓，讓我們明顯看到中央銀行金融政策的效果瞬間被政治因素打垮，日本央行長達3年半苦心經營貨幣寬鬆政策的效果被一腳踢到九霄雲外，便是最好的證明。

經濟學家吉野先生也指出「從政治風險等因素的分析來看，2018年左右極有可能成為不動產市場行情的一個轉捩點」，2018年4月日本央行總裁黑田東彥先生剛好屆滿任期，沒有意外的話，安倍首相的自民黨總裁也將在9月屆滿任期。因此，不動產業界關係人士也會緊盯著政治日程表來規劃事業。