關西不動產市場:大阪的出售住宅 梅田的大規模開發熱潮,居住舒適良好的北攝受到關注

出處:信義房屋 2017-03-14

以東京23區為中心,東京圈的新屋出售住宅的販賣價格正處於急劇上升,持續保持在超出消費者購買能力的程度。因為各房地產開發公司對於新屋公寓大廈的開發及販售保守以對,使得2016年首次發生中古公寓大廈的成交數比新屋還要多的情況。此外,與東京圈相比,關西圈的新屋出售住宅市場持續穩定成長。不過關西與東京的情況相同,如果到市中心的交通不方便的話是賣不出去的。自從大阪站北側(梅田貨物站)舊址開發案中的「Gran Front大阪」完工後,可預測大阪‧梅田區域的公寓大廈開發會更加蓬勃發展。這次,讓我們來追蹤大阪出售住宅市場的動向。

 

GranFront大阪

( 照片中為「GranFront大阪」2010年3月31日開工儀式時的樣子 )


大阪市中心部的中古價格正在調整
新屋的全國平均單價連續4年上漲


根據不動產經濟研究所的發布,2016年的1整年中,全國主要都市開始販售的新屋出售住宅戶數為7萬6993戶,已連續3年減少。從價格方面來看,雖然每戶平均為4560萬日圓(比前年下跌1.3%),但每1平方公尺單價為65.5萬日圓(上漲0.2%),乃連續4年上漲。由此可知,雖然每戶的專屬面積縮小,但實際上價格持續上漲。


從各地區的供給戶數來看,首都圈為3萬5772戶,比前年減少兩位數,達到11.6%,而近畿圈為1萬8676戶(減少1.3%),幾乎沒有變化。從各開發建商的供給戶數來看,住友不動產(6034戶)連續3年維持首位,第2名是三井不動產Residential(4320戶),第3名為野村不動產(4056戶),第4名則是以關西為主的Pressance Corporation(3225戶)。Pressance Corporation於近畿圈賣出了2435戶,在近畿以外的地區賣出790戶,其中首都圈只賣出22戶。與缺少知名度的東京地區相比,近畿圈的消費者則將此公司評為「人氣公寓大樓品牌」。


根據不動產調查公司 東京Kantei的調查,雖然今年1月近畿圈的中古公寓大廈價格連續3個月上漲,達到2109萬日圓,但是大阪府則是停擺於2283萬日圓,大阪市為2861萬日圓(與前1個月相比,下降0.8%),連續2個月下跌。到去年11月為止的價格上漲轉變成了價格盤整局面,大阪市中心部(福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區、中央區)為3742萬日圓,與前1個月相比下跌1.0%,為3個月內首次的下跌。平均建築年數變得老舊也是造成價格下跌的原因之一。


於梅田地區的大規模公寓大廈開發熱潮
大阪市內的人氣地區為天王寺區及阿倍野區


但是目前對於2017年的販賣情況,預測上是比較樂觀的。對於全體近畿圈,在瑞穗證券中負責不動產市場分析的石澤卓也先生分析說:「對於奈良縣與滋賀縣等周邊縣市,與大阪中心部有交通連結的區域與沒有的區域,情況完全不同,各區域的差異很大。新屋的供給應該會集中在那些交通方便的區域吧。」許多預測說到,近畿圈的出售住宅應該也會因為各區域的條件不同造成供給的兩極化。


2013年4月完工的地上38層地下3層,建築面積近19萬平方公尺的「GranFront大阪」與翌年完工的高300m,日本最高商業設施的「阿倍野Harukas」,使得大阪街區發生了巨大的變化。


各房地產開發商不斷認真進行梅田區域的出售住宅開發計畫。住友不動產與三菱地所Residence、東急不動產、阪急不動產等主要不動產公司都投入大規模公寓大廈的開發。例如:「The Parkhouse中之島Tower」的894戶,以及「Branz Tower梅田North(653戶)」、「City Tower東梅田Park Front(490戶)」等,包含上述開發案,預計2020年2月前會有12棟的新屋公寓大廈完工。


從大阪市的各地區特徵可以發現,中央區沒有甚麼政府機關及企業辦公室,而是擁有人氣觀光地點的大阪城及道頓堀等。


對於本地居民來說,因為天王寺區及阿倍野區的居住舒適度良好,所以人氣很高。位於阿倍野區附近的住吉區帝塚山是眾人皆知的高級住宅區,也有很多公寓大廈供給量。雖然天王寺區是發展為商業區域,但區中有200間的神社及寺廟。大阪市東側的鶴見區有「花博紀念公園鶴見綠地」及不動產公司開發的Outlet等商業設施,吸引不少家庭居住。福島區及北區等淀川周邊區域則有不少公寓大廈。

 

GranFront大阪完工

( 照片為從大阪站北側(梅田貨物站)舊址開發案中誕生的「GranFront大阪」於2013年4月完工照 )


北攝地區吸引嚮往高級的消費者
與國立循環系統病研究中心合作的公寓大廈


除了大阪市內以外,市內北側的北攝地區乃土生土長大阪人喜歡的居住區域。北攝地區乃指吹田市、高槻市、茨木市、箕面市、池田市、豐中市,實際上比大阪市內還更能吸引高收入人士。吹田市與高槻市、茨木市、箕面市擁有高級住宅區,特別是吹田市非常有人氣。人氣的原因是因為有很多綠意離都心很近、卻又遠離喧囂。


高槻市的高評價則是因為到新大阪及京都、神戸的交通非常方便。茨木市也是交通方便,到大阪、京都都很輕鬆,是需要通勤到市中心的上班族聚集區域,在這有很多的高層公寓大廈。


豐中市則有日本第1個大規模新造鎮「千里New Town」,交通也很方便。2016年Recruit公司根據各火車站進行調查,於「SUUMO 想居住排行榜」的關西版中,北大阪急行電鐵南北線的千里中央站(第5名)及江坂站(第9名)都進入前10名中。


與吹田市鄰接的攝津市目前正在進行令人矚目的計畫。日本首次與「國立循環系統病研究中心」合作的大規模公寓大廈「Laurel Square 健都 The Residence」(總戶數824戶)將於明年3月開始入住,並由近鐵不動產等3間出資公司於今年2月下旬開始販售。


此計畫的特色是與國立循環系統病研究中心合作,引進健康軟體服務。該中心會分析居住者的生命跡象數據,並對每個居住者發送診斷結果,可以幫助預防日常生活的心筋梗塞及中風等循環系統疾病,還預定會派講師至公寓大廈開設健康座談會。包含預定於2019年3月完工的第2期(380戶)及預定於同年8月完工的第3期(152戶),總計超過1300戶。


大阪的出售住宅市場配合著各區域的特性,另外不斷加入各種嶄新的嘗試來發掘市場需求。

 

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