價格日益偏高的公寓大廈市況與日後景氣動向

出處:信義房屋 2019-06-13

在美中貿易戰、增加消費稅等情況下,亦擔心市場惡化

在不動產下跌的局面下,做好下一次買進的準備 

 

首都圈的公寓大廈價格日益偏高,新成屋的銷售狀況稱不上熱絡。根據不動產經濟研究所的發表,最近4個月的首都圏銷售戶數為1421戸,為1年前同時期的約6成水準,若看4月單月,則達1992年以來,泡沫經濟崩壞後睽違27年的水準。另一方面,首都圈的中古公寓大廈銷售狀況則越來越好。再加上流量轉為存量,中古市場已變成熱絡的市場。本次我們追蹤了公寓大廈目前市況與日後動向。

 

價格過於偏高。根據從事不動產調査的Mercury,澀谷區的4月平均價格約為1億2221萬日圓,與前年同月相比,增加7成。並認為受到The Parkhouse代代木上原第2期3次分割讓售的平均1億9080萬日圓、THE COURT神宮外苑第3期1次分割讓售的平均1億6623萬日圓等數個高價物件的拉抬,將變動率大幅推升,但東京23區整體上,則進入了高價套牢區。

 

中古公寓大廈市場與新成屋一同攀升,但根據東日本不動產流通機構的調查,2018年的首都圈成交件數,睽違兩年,高於前年度,達到了過往最高紀錄。其成交件數為3萬7601件,超過2016年的3萬7446件。這是因為買不起新成屋的雙薪家庭等,轉向中古屋市場所致。

 

但簽約價格連續6年上升,達到3300萬日圓的水平,以每1㎡的單價基礎來說,過去6年價格上漲了35.4%。依據Tokyo Kantei的調査,也顯示東京都的平均價格突破了5000萬日圓大關,都心6區(千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京)則達到7700萬日圓的水平。高年收群與雙薪家庭在資金上較充裕的高收入夫婦(Power couple),因實際居住需求或投資需求,而成為承購者。

 

除了都心以外,都心周邊的價格上漲傾向也逐漸轉強,以往價格偏低的東京城北、城東等,吸收了來自價格偏高的城南、城西需求,使其價格也逐漸攀升。

 

 

東京灣岸的行情為家庭年收1000萬日圓

價格最為偏高的地區則為澀谷地區

 

東京奧運、殘奧比賽場館與選手村所在地的中央區與江東區,正值高層公寓大廈的建設高峰期。Mercury調查購買東京灣岸地區公寓大廈新成屋時需要多少年收、以及可能購買的家庭經濟程度後發現,必要年收為1035萬日圓(無頭期款時),若觀看收入1000萬日圓以上的家庭時,中央區總戶數7萬7206戶中,有1萬6404戶達1000萬日圓以上,而江東區總戶數23萬6417戶中,則有2萬5148戶達1000萬日圓以上。兩區合併計算時,家庭年收達1000萬日圓以上的比例為13.2%。特別是過去10年內,似乎因灣岸快速開發,導致江東區內家庭年收1000萬日圓以上的比例也逐漸增加。

 

不少以服務富裕階級見長的大型仲介公司表示:「因都心的公寓大廈價格漲過頭,導致到簽約階段需要花點時間,而且研判價格幾乎沒有上漲的空間。但都心被稱為3A地區的麻布、赤坂、青山,則有許多高價物件的交易。」其中,就算是銷售價格約每坪1000萬日圓的中古公寓大廈,只要是位於好地段的公寓大廈,仍然有買方存在。

 

那麼在難以挑選公寓大廈的市場環境中,哪個地區才是買到賺到呢?其中一個判斷方法,是參考Tokyo Kantei以新成屋為對象所公布的「公寓大廈PER」,透過這個指標可以了解到,綜合來說,首都圏(PER24.96)已越來越難以下手(價格偏高)。這個指標是以分割讓售公寓大廈的新成屋價格,換算成同一車站範圍的分割讓售公寓大廈幾年份租金後,所得到的數値,算式為「公寓大廈PER=公寓大廈價格÷(月租金×12)」。判斷方法為PER數値越低,價格越偏低,數值越高,則價格越偏高。

 

根據5月所公布的今年最新版,除了JR山手線內側地區與住宅地中人氣較高的城南、城西地區以外,以往價格偏低的城東地區,也受到價格上漲的影響。其中,價格最為偏高的地區是澀谷(PER41.21)。以租金換算的資金回收期來說,回收期比首都圏(PER24.96)還要多16年以上。緊接著的偏高區域前五名,則為「元町/中華街」(40.66)、「麹町」(39.89)、「外苑前」(37.52)與「神谷町」(36.97)。

 

然而,儘管已經出現買到賺到的區域逐漸減少的市況,但該公司認為,往後都心3區、5區等地區,對以投資者為主的族群,仍然具有人氣。

 

不動產跟著實體經濟跑,注意世界經濟、國內景氣

 

以往,低利率與景氣改善,推動著不動產買氣,但目前浮現的疑慮,則是景氣動向。美中貿易戰未達成協議,導致股市連日下跌,同時匯率市場與日後企業業績的不透明感也逐漸增加。若股價下跌,會直接衝擊富裕階級,因此高價公寓大廈的銷售也會受到影響。也有不少觀點,認為10月消費稅增稅,將導致景氣下滑。

 

而利率動向,則是延續零利率政策,因此仍持續史上最低利率。目前的預估認為,利率將維持貼地飛行的水準,但部分人士認為,拖延未決的消費稅增稅若真的延期,國際社會對日本財政的信任將產生動搖。例如,如果世界各國因世界景氣回升而提高利率,日本也會讓政策利率回歸正常化而積極提高利率,但也有可能世界各國仍維持低利率,只有日本因某種理由而必須提高利率,導致利率惡性提升。

 

即使如此,鮮少有市場相關人士認為會發生這類最糟情況。美系不動產投資顧問公司針對現況說明:「對海外投資者來說,本國貨幣利率與日圓利率的差額,與避險成本有關。近期,避險成本低的歐洲等,比較方便投資日本。韓國也對日本的不動產有強烈興趣。」

 

追根究柢,不動產還是跟著實體經濟跑。若大都市地區人口增加、住房需求增加,不動產需求與景氣就不太可能崩潰。但回顧1991年泡沫經濟破裂、以及之後發生的IT泡沫、基金泡沫、雷曼危機等,幾乎每10年會發生一次的景氣低迷時,是否能在景氣逐漸變差前感覺到什麼、以及是否能藉由此察覺到什麼呢?然而,在上次以次級貸款為開端的雷曼風暴中,並無法察覺到什麼。

 

泡沫經濟崩潰後,經歷數次不斷反省,目前的時代,已經不再以土地神話的觀點來分析,而是看收益性,並以不動產的擔保能力來判斷。到目前為止,已經導入了防止不動產市場崩潰的架構,例如固定採用REIT(不動產投資信託),在不動產價格下跌時,進場買進,以支撐價格等。雖難以預測,但不動產價格下跌時,應該可以視為調整局面,並為下一步做好準備。

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