不動產市場的困境:中古住宅再生與收益物件的新供應「同處一室的矛盾狀況」

出處:信義房屋 2017-09-15

不動產業界在人口減少的機緣下進入新階段。在住宅需求日漸減少下,該做的是如何活用中古住宅,而非興建新住宅。換言之,就是如何在流通市場中推動內需的成長。在這樣的環境中,裝潢翻修(renovation)業備受矚目。目前,日本的空屋超過820萬戶,在此情況下業界正全體出動,強化「買入後再轉售」的事業。另一方面,儘管人口逐漸減少,但是在遺產稅增稅的契機下,新的收益物件不斷供應,市場依然十分活絡。本次將站在供需平衡的角度,介紹這兩項相互矛盾的業務。

 

●從大型到小型不動産業者紛紛投入市場 優良中古資產的爭奪戰白熱化


原本把主力業務擺在興建新住宅的大型不動產業者,現在也紛紛加入裝潢翻修市場,讓競爭更加激烈。東急不動產在2015年針對東京市中心的大樓,進行全棟的裝潢翻修。該公司買下整棟的出租公寓,將共用部份、私有部份比照高品質的新建公寓樣式,進行翻修後重新出售。這項業務的特色,主要是針對基金等所運用之物件的空屋經過翻修後陸續出售,因此不容易受到市場競爭影響,同時可賺取收益所得(income gain)。


NTT都市開發在2016年也加入大樓的裝潢翻修(renovation)。NTT都市開發與專精裝潢翻修的ReBITA公司合作,運用自身對於高級公寓開發的技術訣竅,在東京市中心推展業務,藉助集團的不動產投資信託(REIT)以取得物件等有效活用集團的基礎。


中堅開發商Hoosiers Cooperation也與Tsukuruba(東京都目黑區)經營的裝潢翻修住宅線上市場(On-line market)、以及和MARK STYLER(東京都涉谷區)推動的服裝品牌進行共同企劃,將屋齡19年的公寓,其中一間進行裝潢翻修。這項企劃的特色是室內的空間配置、裝潢、傢具採用了店舖展示型收納的陳列概念,在玄關旁的脫鞋空間,配置可作為試衣間的衣物間(Walk-in closet)。該公司目前已經開始考慮第二個案子的後續開發。

 

裝潢翻修的專家Star Mica公司,在各家公司猛追的情況下,調整公司的經營方向擴大業務領域。過去該公司主要針對東京城南與橫濱提供裝潢翻修物件,但是2018年度起,亦將業務範圍擴大到東京23區與埼玉市地區。計畫在未來2年間,每年將供應100戶。該公司也是買入出租中的物件,等房客退租後再將物件出售,目前擁有1800間以上的庫存。該公司除了提供定額制的裝潢翻修計畫之外,目前正計劃以虛擬實境方式,讓顧客體驗完工後的感覺。

 

●以1000萬日圓的大改裝提升魅力 追求中古再生事業的可能性


在這樣的環境中,最能清楚呈現不動產業界現狀,就是東急Livabal的做法。該公司目前正加速推動裝潢翻修事業與針對投資客的收益物件事業。


首先關於裝潢翻修事業,該公司的目標為一年供應10棟大樓,透過供應重新翻修過的大樓,以確保該公司在首都圈第一名的寶座。為了讓一般消費者了解重新翻修大樓的優點,該公司將經手埼玉縣朝霞市內的裝潢翻修案「Lugente Livel志木」大樓,加上「展示典範(Presentation Model)」(已登錄商標)的商標。


這個案子是該公司買下的大型企業公司大樓,離東武東上線的志木車站步行8分鐘,屋齡超過20年。大樓為地上9層樓的10層樓建築,總戶數99戶,目前約27戶已有住戶承租。99戶當中,約60戶已重新裝潢翻修,目前已出售約8成。關於已承租的住戶部份,則配合租賃合約到期時,向住戶說明目前的計畫,等房客遷出後再陸續進行裝潢翻修。


大樓的所有物件皆坐北朝南,主要為專有面積77㎡以上的3LDK(3房2廳1廚)格局,售價從3280萬日圓起跳。「展示典範(Presentation Model)」是將原本住戶有79㎡的3LDK(3房2廳1廚)格局,改為1LDK(1房1廳1廚),同時追求居住空間的現代化。裝潢翻修費用已投入約1000萬日圓。該公司表示,一般型態的住宅花費在裝潢翻修的費用約500萬~600萬日圓,高級一點的則約700萬日圓,但是這種「展示典範」的住宅目標是儘量發揮裝潢翻修的可能性,以追上新建住宅,因此不惜投入龐大資金,與外部的策劃師共同合作。


實際造訪展示典範住宅的顧客反應非常良好。展示典範住宅的銷售價格為4480萬日圓,與志木車站周邊新建住宅市場價格在4000萬日圓以上來比較,儘管不算便宜,但是消費者見到裝潢效果就忘卻偏高的價格,也不斷詢問是否能按照自己喜好打造住宅。

 

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投注1000萬日圓裝潢翻修的住戶,被那華麗感給吸引

 

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裝潢翻修前的死角,規劃成書齋式的空間

 

●將不適合分割出售的土地變成收益物件 加速針對個人投資客的開發與銷售


除此之外,該公司致力的另一項業務是針對投資客的公寓開發與銷售,目前已將2015年9月推出的第一波投資用公寓「Wealth Square」系列進一步擴大。該公司過去主要是將不適用於興建公寓或透天厝的土地,進行有效運用,以興建鋼骨結構的公寓或連棟透天厝(townhouse),但目前除了此項業務之外,更在今年春季連假結束後,新開發壁式鋼筋混凝土(WRC)的公寓商品。

 

過去該公司的商品,主要為3層樓建造,約3億日圓的商品。但是導入WRC後,新增了4~5層樓建造的商品(約5億日圓)。這類公寓的概念,基本上是透過租賃宣傳,將所有公寓出租後再銷售,但是若在所有公寓出租以前,顧客有意願購買時,也會讓售。2015年1月,遺產稅法修法以後,遺產稅課稅對象範圍擴大,目前作為遺產稅對策的收益物件,熱潮依然未見消退。過去擁有閒置土地的地主,認為已經是賣的時機和在史上最低利率推波助瀾下,個人投資客也積極投資,因此地主與個人投資客變成了絶配。目前該系列的投資收益率設定在約5%。


開發區域從東京的城南、城西地區擴大到城東、城北地區,目前也考慮在市中心地區推展。2017年度預定將開發20棟,明年起則計劃一年間將開發、銷售30棟,以創造100億日圓的營業額。目前該公司在涉谷區有4層樓建造的總戶數28戶、在目黑區有4層樓建造的總戶數13戶等的案子正在進行。

 

「Wealth Square」建築物不同於「公寓」這個字給人的印象,其特色除了建築物的外觀之外,還包括整體戶外空間與通道皆由建築師設計監督,每戶物件設置宅配箱、自動上鎖功能、監視攝影機等。即使住戶不在家也能順利收取貨物,同時也加強防盜功能,提高對於單身、頂客族的商品魅力。


除了遺產稅法的修法之外,去年引進的負利率政策,讓金融機構的運用陷入困境,因此金融機構正積極推動融資。超過1兆日圓的融資,正創造許多新房東。


住宅與不動產業界,正一邊面臨「活用住宅庫存」以及「針對地主、投資客提供新的收益物件」兩個矛盾的困境,一邊推展業務。

 

 

 

 

 

 

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