都會區中資產價值保值性高的區域

出處:信義房屋 2018-08-15

根據2017年的試算值,新建分售型公寓大廈在10年後

-表參道地區漲幅將達到逼近8000萬日圓的水準-

 

在日本,購買分售型公寓大廈時,重視資產性的傾向越來越強烈。換句話說就是,新建案完工後在過了10年、20年,能夠以相對於當初購買價格的多少比例售出?或是,要出租的話能夠維持在多少租金的水準?尤其是東京這種大都市,由於較為容易維持資產價值,因此特別受到投資人的喜愛。基於這種資產性的觀點,我們試著探討都會區主要區域的不動產價值。

 

 

●住宅和公司接近市中心,由於交通便利而獲好評

轉售價格第1名是馬喰橫山站區域
 

東京Kantei依照每個車站區域的10年屋齡左右的公寓大廈的「轉售價格」,計算並公布其資產價值。根據該報告指出,2017年度,在都會區內轉售價格最高的是,都營新宿線的「馬喰橫山站」155.2%。第2名是橫濱高速鐵路港未來線的「港未來站」(148.2%),第3名是京成押上線的「京成曳舟站」(145.3%)。換句話說,在這前3名車站附近購買的公寓大廈,目前的市場流通價格,和當初新建完工時相比,馬喰橫山站的漲幅超過5成以上,港未來則是5成左右,而京成曳舟也達到了4成5以上。

 

在轉售價格第1名的馬喰橫山站附近,大約10年前的分售型公寓大廈的每坪單價是223萬日圓。這是比JR山手線內側更便宜的水準,反映出近來通勤便利的公寓大廈相當熱門,也就是說,市中心交通便利的優點,足以作為避免資產價值下滑的一項評估條件。

 

第4名起依序是JR京濱東北線的「東神奈川站」(145.0%)、東京地下鐵有樂町線的「豐洲站」線(144.2%)、都營地下鐵新宿線的「岩本町站」(144.0%)、百合海鷗號列車線「台場海濱公園站」(137.7%)、JR山手線的「品川站」(137.2%)、東京地下鐵銀座線的「表參道站」(136.2%)、東京地下鐵東西線的「門前仲町站」(134.9%)排名前10名。千代田區的岩本町和江東區的門前仲町,與前3名車站相同的理由,提高了轉售價格的評估值。

 

基本上進入排行榜的區域,大多是位於都心的表參道和六本木等JR山手線地區南側,具有高度的品牌特性,但就連10年前被低估的區域,這次也重新獲得修正而變得醒目。

 

●資本收益+收入增加的評定

資產價值頂端集中在「表參道」等都心區域

 

但是,如果反映租金收入於轉售價格的話,評定資產價值時,所謂都心黃金地段的區域車站,則占了前10名。第1名是表參道站、第2名是神谷町站、第3名是原宿站,其次是目黑、白金台、九段下、麻布十番、代官山、青山一丁目、半藏門各站。

 

以表參道站來說,新建完工時的每坪單價為398.7萬日圓,相對之下,在中古房屋市場流通時,已經上漲到每坪542.9萬日圓。以每月租金來看,新建完工時的每坪租金為2萬510日圓,而10年後的租金則下滑至1萬6798日圓,但是以10年期間經過租賃營運之後,於2017年售出的情況,來試算其利潤,上昇到7797萬日圓。「銷售收入+10年的租金收入」的運用投報率為9.24%,逼近10%的水準。

 

縱觀過去10年的租金趨勢,都心區的下滑幅度比郊區更大。原因是,新建時的租金行情設定在過高的水準,與10年後的租金設定之間差距拉大。由於郊區很難設定偏高的租金水準,因此隨著時間過去,租金的下滑幅度反而有限。

 

此外,以新建完工時的價格區別來看,轉售價格名列前茅的車站地區,每坪單價高居300萬日圓以上的高價位區塊,有許多站點都集中在都心區。千代田區的番町區域和港區的3A地區(赤坂、青山、麻布)、白金區域等高級住宅街,都是屈指可數的知名區域。順帶一提的是,六本木雖然以租賃運用加上出售利潤的轉售價格,進入了前30名,但是新成屋每坪729.4萬日圓的價格,到了中古房屋市場流通時,則是在967.2萬日圓與1000萬日圓左右。

 

這些車站位於JR山手線地區的內側,具有地理位置優勢和交通便利性,以品牌和地位而言,成為富裕階層的集中區域。

 

新建完工時的價格在每坪200萬日圓以上,具備前述通勤便利性優勢為其特徵。容易通往東京站、丸之內、大手町、品川與橫濱等商辦區域,透過大規模的重新開發和新線路與新車站的開通,大幅改善了生活便利性與交通便利性。例如,東京灣岸地區和武藏小杉地區已有車站開通。近來由於摩天大樓案件登場,帶動價格行情上漲,也是其中一項因素。

 

新建案低於200萬日圓的低價區域,幾乎都是位於北千住站和川崎站等近郊區域,雖然地點在郊外,但由於二次生活圈的需求,大船站與小田原站等,可以直接通往橫濱與東京都心區域,也開始展現出轉售價格。

 

觀察調查對象的都會區683個車站,超過100%的有154個車站,占22.5%。90%~100%的有177個車站(占25.9%),80%~90%的有215個車站(占31.5%),70%以上不滿80%(占14.6%),不滿70%的有3成以上減縮的有37個站(占5.5%)。減縮3成以上者,位置於千葉縣的郊區。

 

東京Kantei說明其特徵,轉售價格排名較高的車站,是事業和人口集中的區域,由於再開發事業,在這10年期間,區域的潛在價值已經向上提昇。

 

順帶一提,這些地區一旦有新的供應案件出現,市場反應就會更加熱烈。例如,三井不動產住宅等企業,在東京月島開發中的摩天大樓都更案件「MID TOWER GRAND」(總戶數503戶),除了地主戶以外,發售了387戶。7月下旬推出的第1期189戶,受理登錄的件數超過5600件,顯示預售的熱潮,並且吸引超過1250組客戶到場參觀樣品屋。步行即可抵達銀座,距離最近的月島站,也只要走路2分鐘,地點極佳,作為高度資產價值的公寓大廈,當地與各方人士的評價不斷攀高。

 

由於公寓大廈的價格居高不下,很難估計從現在開始10年後的價格水準,還能繼續維持多久,但是以現階段的消費行為來看,在選購公寓大廈時,仍將以資產價值為考慮重點。

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