世界博覽會吸引人流・物流・金流集中

大阪夢洲等負面歷史文化遺產將再復甦！？賭場招商帶動經濟反彈！？

 

去年12月25日的日經平均指數，比前一天暴跌了超過1000日圓，跌破2萬日圓的水準，而12月28日的年終最後一次交易，雖然回到2萬多日圓，但是1月4日的新年首次交易收盤價則為19561日圓，貶值了452日圓。受到中國景氣惡化和美國蘋果公司的企業業績向下修正影響，道瓊工業平均指數大幅下跌，日本的股價也跟著下滑。或許是出現經濟衰退的跡象，2019年一開始就讓人感到不安。然而，儘管今年10月消費稅調升，但仍有不少盛事即將舉行，包括世界盃橄欖球賽、以及現任天皇將於4月30日退位，並於次日起，由現在的皇太子就任為新天皇、還有即將在2020年舉行的東京奧運和帕運會，帶有慶祝氣息的重大活動陸續來臨，且2025年也已確定要在大阪舉行世界博覽會。因此，繼上次調查之後，讓我們來持續關注2019年的不動產市場。

 

 

■分售型公寓大廈，維持西高東低傾向

新建與中古的供應戶數，與去年相同

 

日本從2012年12月開始，進入經濟成長時期。到了去年9月，已超過高度經濟成長時期的伊奘諾景氣，成為戰後維持第二久的景氣成長時期，並將在今年1月，邁入連續74個月景氣成長的局面。然而，股市的急劇下跌，使得以富裕階層為主的消費者，減少消費意願和購買意願。

 

隨著全球股價低迷，日圓被視為安全資產而不斷買進，根據各種報導的經營者與學者指出，今年的日圓波動行情，預估將落在105日圓～120日圓的廣幅範圍內，難以掌握匯率行情。才剛進入新的年度，就已經由105日圓一時性的上升至104日圓，一開始就展現了波動幅度大於預期匯率的情形。

 

令人擔憂這是否會影響未來的房地產市場。回顧去年，根據不動產經濟研究所的調查指出，11月份首都地區的新建分售型公寓大廈數量達到3461戶（比去年同期增加2.8%），簽約率為53.9%，東京23區的話則低於五成。

 

另一方面，以近畿地區的銷售戶數來看，則是2585戶，比去年同期高出63.4%，以單月銷售的戶數而言，自2013年9月以來，已達到3671戶的大量供應。簽約率也有74.4%，超過可視為景氣優劣分界線的70%，而大阪市中心的簽約率則為88.1%，接近90%。分售型公寓大廈市場，具有強烈的西高東低傾向。大和房屋工業正在大阪市北區開發的分售型公寓大廈「PREMIST梅田」(總戶數133戶)，第一期推出50戶，當天就銷售一空，售價在將近5千萬〜2億多日圓之間，大多為30多歲～50多歲的交易，登錄者就有八成以上有換屋需求，由此可見，市場的實際需求，帶動旺盛的購買意願。

 

 

該研究所還公佈了2019年的預測數值，首都地區的供應量估計約為3萬7千戶，幾乎與2018年相同水準，且估計近畿地區也是持平，約2萬戶左右，隨著消費稅調升而帶來的搶購需求，甚至上看2萬2千戶。

 

中古公寓大廈市場方面，預估2019年和去年一樣，將繼續出現大於新建物件簽約數量的情況。以東日本不動產流通機構的資料來看，直到2018年11月為止，最近一年期間的簽約戶數為3萬7241戶，其中有6個月的成績低於去年，庫存件數為4萬7258件，已經連續42個月持續增加當中。

 

以首都地區年度銷售物件為基礎來看，預計有40萬戶左右，價格可望維持在高點。根據東京Kantei公佈的資料顯示，最近11月份的中古公寓大廈價格，首都地區和近畿地區都創下新高。東京23區是5438萬日圓，超過8月份記錄的5406萬日圓，高出了30萬日圓。大阪市則是3115萬日圓，與1年前相比，截至11月為止的3個月，都維持在7.5～8%的上升率。

 

東京都心的6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區）已達到7556萬日圓，逼近8月份最高值記錄的7569萬日圓。大阪市中心6區（福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區、中央區）則為4029萬日圓，與上個月相比持平，但與去年同月份相比，則超過5%。

 

上回報導中也有提到，首都地區的價格趨勢，取決於作為東京奧運會場選手村使用的公寓大廈價值性。無論好壞，受到它的餘波影響，預估無論是新建或中古屋，銷售價格都將有所調整。另一方面，近畿地區已確定將在2025年舉行大阪世界博覽會（國際博覽會），因此投資金將流入以大阪灣岸為中心的地區，可望形成較為強勁的市場景氣。

 

■阪灣金加速流入大阪

繼東京奧運之後，將成為市場關注焦點

 

繼東京奧運和帕運之後，大阪世界博覽會也將成為政府和商界的熱烈關注焦點。11月23日，大阪從俄羅斯和亞塞拜然等地脫穎而出，由博覽會國際事務局（BIE）大會決定，博覽會將於2025年在大阪舉行。如同在東京奧運確定舉辦之後，以奧運會場所在的灣岸地區為中心，地價上漲，不動產價格飆升般，因此市場也預期投資金將流入大阪，促進經濟活絡。

 

不僅影響了住宅／不動產業界和建築業界，對於辦公大樓與商業店舖、飯店等住宿設施而言，也會產生大幅度的波紋效應，可望提升大阪不動產市場的價值。美國不動產服務業的JLL指出，隨著道路和鐵路等基礎設施的建構，而更新了城市功能，伴隨正在推動的不動產開發，日益提高大阪作為國際城市的存在感。

 

這將成為吸收來自世界各地人流、物流、金流的大好機會，在租賃和投資的兩個領域之中，預測大阪的不動產市場將更加活絡。

 

根據該公司的調查，A級辦公大樓的平均租金，自2009年第一季以來，已回復到2萬多日圓的水準，租金上升率比去年同期增加11%。在大阪地區，也已證實超過100億日圓的大型交易案件有15件，商業用不動產的投資金額，創下歷史新高。

 

雖然商業用不動產的市場景氣已經相當良好，但JLL認為，透過成功吸引世界博覽會，在不動產開發和經濟活動的背景之下，租金將持續增加。受到民間資本的重建案件等帶動城市復興，可能會進一步提升大阪的房地產價值。

 

 

尤其是建構交通基礎建設的誘因，將鐵路延伸至世界博覽會所在的夢洲地區，與夢洲隣接的咲洲（南港）等一帶，過去因泡沫經濟崩潰而閒置／虧損的「負面歷史文化遺產」，亦即被視為大阪財政負擔，可望藉由世界博覽會確定舉行的機會，重新活絡發展，讓大阪灣地區大幅轉變為可以產生全新收益的地區。

 

趁著此次世界博覽會的招商，大阪府／大阪市可能希望直接推動開設賭場的計劃。去年IR（綜合度假地區）法案通過，預定將在全國三個地區，開放設置包括賭場在內的IR設施。第一個設施的開幕時期，預計會是在2024年之前。

 

大阪早已宣布要作為候選地區之一，而全力推動招商，可說是由於世界博覽會的決定，讓賭場現實的機率大幅增加。

 

2019年之後的不動產市場，不僅是分售型公寓大廈市場而已，包括商業用不動產在內，過去集中流入東京的投資金，都有可能為了避開已經漲至高點的東京市場，成為轉而流向大阪的第一年。