世界博覽會吸引人流・物流・金流集中

出處:信義房屋 2019-01-17

大阪夢洲等負面歷史文化遺產將再復甦!?賭場招商帶動經濟反彈!?

 

去年12月25日的日經平均指數,比前一天暴跌了超過1000日圓,跌破2萬日圓的水準,而12月28日的年終最後一次交易,雖然回到2萬多日圓,但是1月4日的新年首次交易收盤價則為19561日圓,貶值了452日圓。受到中國景氣惡化和美國蘋果公司的企業業績向下修正影響,道瓊工業平均指數大幅下跌,日本的股價也跟著下滑。或許是出現經濟衰退的跡象,2019年一開始就讓人感到不安。然而,儘管今年10月消費稅調升,但仍有不少盛事即將舉行,包括世界盃橄欖球賽、以及現任天皇將於4月30日退位,並於次日起,由現在的皇太子就任為新天皇、還有即將在2020年舉行的東京奧運和帕運會,帶有慶祝氣息的重大活動陸續來臨,且2025年也已確定要在大阪舉行世界博覽會。因此,繼上次調查之後,讓我們來持續關注2019年的不動產市場。

 

 

■分售型公寓大廈,維持西高東低傾向

新建與中古的供應戶數,與去年相同

 

日本從2012年12月開始,進入經濟成長時期。到了去年9月,已超過高度經濟成長時期的伊奘諾景氣,成為戰後維持第二久的景氣成長時期,並將在今年1月,邁入連續74個月景氣成長的局面。然而,股市的急劇下跌,使得以富裕階層為主的消費者,減少消費意願和購買意願。

 

隨著全球股價低迷,日圓被視為安全資產而不斷買進,根據各種報導的經營者與學者指出,今年的日圓波動行情,預估將落在105日圓~120日圓的廣幅範圍內,難以掌握匯率行情。才剛進入新的年度,就已經由105日圓一時性的上升至104日圓,一開始就展現了波動幅度大於預期匯率的情形。

 

令人擔憂這是否會影響未來的房地產市場。回顧去年,根據不動產經濟研究所的調查指出,11月份首都地區的新建分售型公寓大廈數量達到3461戶(比去年同期增加2.8%),簽約率為53.9%,東京23區的話則低於五成。

 

另一方面,以近畿地區的銷售戶數來看,則是2585戶,比去年同期高出63.4%,以單月銷售的戶數而言,自2013年9月以來,已達到3671戶的大量供應。簽約率也有74.4%,超過可視為景氣優劣分界線的70%,而大阪市中心的簽約率則為88.1%,接近90%。分售型公寓大廈市場,具有強烈的西高東低傾向。大和房屋工業正在大阪市北區開發的分售型公寓大廈「PREMIST梅田」(總戶數133戶),第一期推出50戶,當天就銷售一空,售價在將近5千萬〜2億多日圓之間,大多為30多歲~50多歲的交易,登錄者就有八成以上有換屋需求,由此可見,市場的實際需求,帶動旺盛的購買意願。

 

 

該研究所還公佈了2019年的預測數值,首都地區的供應量估計約為3萬7千戶,幾乎與2018年相同水準,且估計近畿地區也是持平,約2萬戶左右,隨著消費稅調升而帶來的搶購需求,甚至上看2萬2千戶。

 

中古公寓大廈市場方面,預估2019年和去年一樣,將繼續出現大於新建物件簽約數量的情況。以東日本不動產流通機構的資料來看,直到2018年11月為止,最近一年期間的簽約戶數為3萬7241戶,其中有6個月的成績低於去年,庫存件數為4萬7258件,已經連續42個月持續增加當中。

 

以首都地區年度銷售物件為基礎來看,預計有40萬戶左右,價格可望維持在高點。根據東京Kantei公佈的資料顯示,最近11月份的中古公寓大廈價格,首都地區和近畿地區都創下新高。東京23區是5438萬日圓,超過8月份記錄的5406萬日圓,高出了30萬日圓。大阪市則是3115萬日圓,與1年前相比,截至11月為止的3個月,都維持在7.5~8%的上升率。

 

東京都心的6區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區)已達到7556萬日圓,逼近8月份最高值記錄的7569萬日圓。大阪市中心6區(福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區、中央區)則為4029萬日圓,與上個月相比持平,但與去年同月份相比,則超過5%。

 

上回報導中也有提到,首都地區的價格趨勢,取決於作為東京奧運會場選手村使用的公寓大廈價值性。無論好壞,受到它的餘波影響,預估無論是新建或中古屋,銷售價格都將有所調整。另一方面,近畿地區已確定將在2025年舉行大阪世界博覽會(國際博覽會),因此投資金將流入以大阪灣岸為中心的地區,可望形成較為強勁的市場景氣。

 

■阪灣金加速流入大阪

繼東京奧運之後,將成為市場關注焦點

 

繼東京奧運和帕運之後,大阪世界博覽會也將成為政府和商界的熱烈關注焦點。11月23日,大阪從俄羅斯和亞塞拜然等地脫穎而出,由博覽會國際事務局(BIE)大會決定,博覽會將於2025年在大阪舉行。如同在東京奧運確定舉辦之後,以奧運會場所在的灣岸地區為中心,地價上漲,不動產價格飆升般,因此市場也預期投資金將流入大阪,促進經濟活絡。

 

不僅影響了住宅/不動產業界和建築業界,對於辦公大樓與商業店舖、飯店等住宿設施而言,也會產生大幅度的波紋效應,可望提升大阪不動產市場的價值。美國不動產服務業的JLL指出,隨著道路和鐵路等基礎設施的建構,而更新了城市功能,伴隨正在推動的不動產開發,日益提高大阪作為國際城市的存在感。

 

這將成為吸收來自世界各地人流、物流、金流的大好機會,在租賃和投資的兩個領域之中,預測大阪的不動產市場將更加活絡。

 

根據該公司的調查,A級辦公大樓的平均租金,自2009年第一季以來,已回復到2萬多日圓的水準,租金上升率比去年同期增加11%。在大阪地區,也已證實超過100億日圓的大型交易案件有15件,商業用不動產的投資金額,創下歷史新高。

 

雖然商業用不動產的市場景氣已經相當良好,但JLL認為,透過成功吸引世界博覽會,在不動產開發和經濟活動的背景之下,租金將持續增加。受到民間資本的重建案件等帶動城市復興,可能會進一步提升大阪的房地產價值。

 

 

尤其是建構交通基礎建設的誘因,將鐵路延伸至世界博覽會所在的夢洲地區,與夢洲隣接的咲洲(南港)等一帶,過去因泡沫經濟崩潰而閒置/虧損的「負面歷史文化遺產」,亦即被視為大阪財政負擔,可望藉由世界博覽會確定舉行的機會,重新活絡發展,讓大阪灣地區大幅轉變為可以產生全新收益的地區。

 

趁著此次世界博覽會的招商,大阪府/大阪市可能希望直接推動開設賭場的計劃。去年IR(綜合度假地區)法案通過,預定將在全國三個地區,開放設置包括賭場在內的IR設施。第一個設施的開幕時期,預計會是在2024年之前。

 

大阪早已宣布要作為候選地區之一,而全力推動招商,可說是由於世界博覽會的決定,讓賭場現實的機率大幅增加。

 

2019年之後的不動產市場,不僅是分售型公寓大廈市場而已,包括商業用不動產在內,過去集中流入東京的投資金,都有可能為了避開已經漲至高點的東京市場,成為轉而流向大阪的第一年。

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