奧運選手村&消費稅增加將帶動新成屋與中古屋的價格調整!?

出處:信義房屋 2018-12-19

2019年不動產市場觀測①

東京都分售型公寓大廈市場

奧運選手村&消費稅增加將帶動新成屋與中古屋的價格調整!? 

 

從日本銀行來看,雖然使商業信心趨於停滯的指數正在增加,但2019年1月,可望記錄下戰後最長的經濟擴張期。目前的經濟正處於逐步擴大的趨勢。不動產市場也處於穩定。伴隨著飆升的土地價格,購買分售型公寓大廈的土地變得困難,公寓大廈的價格也很高,而新增案件的供應量似乎有受到抑制,但熱門的物件和中古公寓大廈交易量仍然穩固。

 

商業用不動產方面,辦公大樓的空置率為2%左右,幾乎是滿房狀態。然而,公寓大廈市場的兩極化擴大,以及庫存明顯增加,因此2019年10月,消費稅率將提高到10%。大約一年半後,將舉辦東京奧運和帕運會。前幾天也已確定要在大阪舉行世界博覽會。在日本國內陸續登場的各式活動之中,接下來要探討的是,2019年不動產市場的動向。這一次,我們的目標是首都圈的分售型公寓大廈。

 

■中古簽約數量有超越新成屋的趨勢

市場進一步朝兩極化發展

 

東京都內的公寓大廈價格,在確定舉行東京奧運之後,以奧運會場所在地東京灣為中心的區域,上漲了30%以上,且價格仍然持續上漲中。提供不動產資訊服務的Mercury公司(東京都新宿區),調查了過去10年公寓大廈價格的中央値發現,東京23區在2009年是4790萬日圓,到了2018年,變成6489萬日圓,上升35%。2015年突破6000萬日圓的水準。受到新成屋價格上漲的影響,中古公寓大廈的價格也有所上漲。

 

都市未來綜合研究所指出,中古屋的平均成交價格,在過去10年內,從價格最低的時期到2018年上半年為止,東京23區高達1300萬日圓,與新成屋的價差為700萬日圓。由此可見,選擇中古公寓大廈的人數有所增加。實際上,從去年和前年來看,中古屋的簽約數量超過新成屋,出現了逆轉的現象,而且很多人認為,這種逆轉的高漲價格,短期之內還會持續下去。

 

不動產協會表示,由於低利率水平與雙薪家庭帶來的雙倍收入,銷售價格雖高,消費者仍然願意追隨這樣的房價水準。需求度保持在巧妙的平衡點。不過,兩極化的發展還會再進一步持續。在此時期,開發商不會去開發無利可圖的公寓大廈,預計這項趨勢仍將持續下去。

 

■東京灣岸的新成屋行情達每坪350萬日圓

HARUMI FLAG的售價受矚目

 

在這種情況下,在解讀2019年以後的公寓大廈市況時,有2個關鍵字。包括明年10月消費稅率提高到10%,以及2020年的東京奧運和帕運會的選手村。

 

作為「晴海五丁目西地區第一類市區再開發事業」(HARUMIFLAG=晴海選手村),所推動的東京奧運選手村,在奧運結束之後,將作為分售型公寓大廈和出租公寓大廈提供市場需求。分售型案件將於2019年3月下旬公佈售價,預定從5月下旬開始發售。

 

這是由三井不動產住宅、三菱地所住宅、住友不動產、東急不動產等11家大型不動產企業聯合進行的專案。在總共5632戶的房屋之中,分售型的有4145戶,租賃的有1487戶,以地上14~18層與地下1層的建築為主,而地上50層與地下1層建築的摩天大樓,也將在奧運結束之後開始建造。

 

晴海與豐洲等東京灣岸一帶的新成屋公寓大廈的價格範圍,每坪單價平均達到350萬日圓。以個別案件來看,超過400萬日圓水準的戶別也不少。這一帶以靠近市中心和銀座等地為賣點,而對於HARUMI FLAG的銷售預測,也成為一個熱門的話題。專有面積的中心區域為85㎡。有觀點認為,或許可以設計成供應大量5000萬日圓水準的房屋案件,也有人認為,或許會有許多人是以投資目的來購買。

 

東京都的新建公寓大廈供給方面,2018年預測約3.6萬戶,2019年除了選手村以外,能夠推出多少新案,成為關鍵所在。許多市場相關人士表示,雖然預估和今年是同樣的水準,但視情況而定,也有機會達到4萬戶。

 

 

■趕在消費稅調漲之前的搶購需求有限

政府也正在加強擴大貸款減稅等措施

 

另一個關鍵詞,則是趕在消費稅調漲之前的搶購需求,也可能影響供應數量。然而,也有許多人認為,上次從2013年的5%調漲為8%時,也未出現搶購需求。這是因為房價已經很高了。政府正在擴大住宅貸款減稅措施,將目前的減稅期限,從10年延長至13年,導入環保點數制度等措施,努力抑制房價的反彈。

 

以購買階層而言,高收入者、中上階級雙薪夫妻、以及有父母資助的族群備受關注。儘管很難理解這種情況,但是若不推出摩天大樓與大規模公寓等差別化物件,就很難供應給市場,這樣的狀況也進一步擴大了二極化的差距。

 

中古公寓大廈與新成屋之間有很高的連動性。似乎有些搶購的需求出現。儘管已經接近上限,但預計價格將保持穩定。但是,這得取決於選手村在中古市場中的價值性。無論好壞,受到它的餘波影響之下,新成屋與中古屋明年的售價都將重新調整,也就是即將邁入價格調整的階段。

 

今後的住宅貸款利率動向,也很值得關注。儘管目前仍然處於較低水準,但是固定利率有可能會緩慢上升。由於日本央行逐漸減少購買政府債券,可能會帶動利率上升。

 

繼東京奧運之後,已確定大阪萬博會將於2025年舉行。作為帶動經濟的措施備受期待,關西地區也紛紛表示,樂於見到訪日旅客需求加速成長。在以高齡社會和健康為關鍵字的局勢之中,以萬博為契機,開始著手打造密集城市和智慧城市,人們對於都市活絡化發展期望值也越來越高。

 

對於不動產市場而言,流入關西地區的投資金額增加,不只是帶動實際需求而已,也可望提高不動產的價值。然而,有觀點指出,在東京奧運之後,建築成本將會下降,形成一個反動的力量,未來直到2025年為止,建築成本可能會持續下降。

 

下回,針對2019年的觀察,將以商業用不動產市場和大阪為中心,來評估關西地區的市場展望。

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