2018年不動產市場展望:景氣未受打擊、消費者心態有所調整的一年 - 東京奧運和皇室活動等節慶氣氛帶動房市

出處:信義房屋 2018-01-16

日本正在迎接長期的景氣回復局面,超越了戰後被稱為「伊奘諾景氣」的高度經濟成長時期。大部份的看法認為,今年仍將維持此趨勢,而不動產業界也可望受到這股助力之賜。去年2017年,由於日本銀行主導的金融寬鬆政策,過多的資金持續流入不動產市場,造成大都市的地價上昇,東京都心區域更是達到了凌駕泡沫經濟時期的高度水準,而分售型的公寓大廈價格也不斷高漲。

 

辦公大樓等商業用不動產的運轉率極佳,空屋率也維持在偏低的水準。投資市場方面,受到物件價格高漲的影響,許多J-REIT(不動產投資信託)公司都出現了取消購買物件的案例,另一方面,個人投資者則有追求資本利得而出售及擴大資產而購買的情形。以下根據各個領域來展望2018年的不動產市場。

 

【分售型的公寓大廈市場】


●首都圈的案件能否回復到新購戶4萬戶水準?

 「重視實際面」的消費行動增加


根據不動產經濟研究所在上個月底公布的資料顯示,2018年的首都圈公寓大廈的新增供應戶數,預估在3萬8000戶左右。若以2017年度的實績3萬6400戶來看,預測値比前年度增加4.4%,連續3年維持在3萬多戶。


再以地域別來觀察這3萬8000戶時,可以發現東京都會區為1萬7000戶,神奈川縣為8000戶,和前年相比持平,但千葉縣占了32.4%的4500戶,則是大幅的增加,而埼玉縣也達到4500戶(增加15.4%),預期將有大幅的改善。東京都內預期將減少4000戶。


分售型的公寓大廈市場,好賣與不好賣的物件相當明顯。新增供應量自2016年起下降,2017年的高價公寓大廈呈現熱銷情形。但是一般上班族能夠鎖定的物件供應量明顯變少。市場需求集中在東京都心和都會區域的好地點,預估今年的熱門焦點也將維持在相同的傾向。

 

然而,即使處於這樣的情勢之下,瑞穗證券高級研究員石澤卓志先生仍然認為:「今年後半年起,看準2019年10月的消費稅調升問題,趕在此時期購屋的需求使得住宅需求量提高,2018年也將新增供應4萬戶左右的物件。」可見目前已經脫離了景氣最差的時期。

 

Nissei基礎研究所的不動產市場調查室長竹內一雅也先生表示:「2018年後半年起,趕在消費稅調升之前購屋的需求將更加明顯。售不出去累積庫存的郊區公寓大廈將出現議價人潮,還有都市周邊物件的簽約熱度也將開始回復」。

 

2020年東京奧運即將來臨,此外,2019年也將在日本舉行橄欖球的世界盃比賽。而皇室也陸續有盛大的活動。秋篠宮家的長女今年秋天預定要舉行婚禮,2019年4月30日現任的天皇即將退位,5月1日由現在的皇太子就任天皇之位,在各種慶祝活動的熱絡氣氛之中,消費者的心態也可望隨之上揚。

 

即使沒有這些節慶活動的助力,景氣似乎也未受到打擊。「市場景氣在2017年度(2017年4月~2018年3月)的GDP成長率將近2%,2018年度應該也能維持在1.5%左右的水準。」(石澤先生)


以去年的基準地價來看,所有住宅地區都呈現上昇,尤其是城北區的住宅地價,更是在東京23區成長率最高的前10名中就入榜了5個地點。荒川區和北區等地區,給人的印象雖然沒有很好,但是交通相當方便。南千住受到上野-東京快線開通的效果,帶動TX沿線出現人口移動的明顯動向。


越來越多的消費者,也將眼光轉向於尋找分售型住宅價格或租金相對較低,但是交通便利性較高的物件。由於都會區的房屋價格過高,也開始出現「注重實際面」的傾向,轉往千葉縣的船橋市與流山市、柏市等地。 

 

2018年日本東京不動產市場展望

 

【商業用不動產、辦公大樓市場】


●空屋率・租金水準的差距擴大 

 都心區域的招租金額達到每坪5萬日圓以上


2018年度,新增辦公大樓供給的案件將達到2017年的2倍左右。標準普爾公司指出,接下來的2~3年內,東京都心區域將大量供應辦公用地面積,可能使得租賃市場有所調整。然而,以目前景氣熱絡的市況來看,一般人對於空屋率大幅惡化的疑慮並不高。


瑞穗證券的石澤先生指出:「目前持有空屋的大樓以都心3區(千代田區、中央區、港區)來看大約占了2成左右,等於8成是處於滿屋的狀態。2017年完工的大樓大多也能確保8成的入住率,至少主要大樓無需擔心。」


然而不少人認為:「還是不能否定供給量過多的問題,即使是A級大樓,從2018年後半年起,租金水準也有可能開始稍微下滑,就算都心區域的狀況仍佳,也有可能出現第2次、第3次的空屋,使得市況調整趨於明顯」(Nissei基礎研究所,竹內先生)。

 

空屋率雖然有上昇的傾向,但是地點好的物件與東京23區的物件,相對地仍可維持在空屋率較低的水準。和分售型的公寓大廈一樣,物件的條件好壞有著明顯的分水嶺,而辦公大樓市場也會因為物件本身和所在區域產生差距。租金上限與下限的差距正在擴大,以東京都內而言,丸之內、大手町的招租金額,1坪超過5萬日圓,而既有大樓也有出現6萬多日圓的招租案例。

 

身為丸之內地區業主的三菱地所,有許多將整棟大樓出租的大型招商案例,把共有部分也計入簽約面積內,換算成的每坪單價就會稍微拉低,儘管如此,從招租基礎來看,仍然維持在超過5萬日圓的狀態。可見出租的不只是大樓,而是將丸之內的據點出租,這樣強勢條件的方針仍然在持續當中。


另一方面,以日本橋來看,也有以4萬日圓的金額簽約的大型大樓,但是這一帶的低價大樓較少,使得價差拉大。

 

【投資市場・J-REIT(不動產投資信託)市場】


●運用資產的替換行動熱絡 東證REIT指數也將朝春天時回復


各家J-REIT(不動產投資信託)業者,由於感受到不動產價格衝上顛峰,對於運用資產的增購傾向原本保持消極態度,但到了2017年12月下旬卻陸續公布大規模的資產替換方案。


三井不動產系的日本大樓基金,將「NBF日比谷大樓」、「GSK大樓」、「NBF新浦安大廈」,以總金額927億日圓的價格出售給贊助商的三井不動產等公司,另一方面,又以總金額823萬日圓向贊助商取得「六本木T-Cube」、「Celestine芝三井大樓(追加持有部份)」等物件。而大和證券辦公大樓投資法人,也將共同持有的「新宿Maynds Tower」的3/7持分,以625億日圓的價格賣給新加坡政府系基金的GIC後再購買其他大樓物件。


野村不動產主要基金也在札幌取得飯店物件等,至年底為止一共有5家投資法人進行大型物件的買賣交易。Invicible投資法人更是以總金額70億日圓的價格,賣出位於東京都內的6棟租賃型公寓大廈。


以往購買運用物件以擴大資產規模,謀求外部成長的方式,總是有明顯的滯礙感,但是在保留購買物件的餘裕下,過去處於困境的各家J-REIT(不動產投資信託)公司終於開始展現各種動作了。

 

東海東京調查中心的資深分析師大屋友良先生指出:「以提昇收益性為目標的作法,相當值得肯定。由於物件價格上昇,對於保有物件的運用者而言,正是檢討替換資產策略性的最佳時機」,預期類似的買賣案件仍然會持續增加。


尤其是日本大樓基金投資法人的換購案件,將「NBF日比谷大樓」賣給三井不動產公司,更是引人注目。「包括(三井不動產為其股東)帝國飯店與NTT日比谷大樓、瑞穗銀行內幸町總部大樓、東京電力總公司大樓在內,內幸町的再開發案件也變得更加具體化而易於推動。」

 

去年,在金融廳的指正之下,投資信託的資金由J-REIT(不動產投資信託)市場釋出,投資單位價格(股價)雖不亮眼,但市場相關人士大多認為:「這個投信問題應該和經濟合理性是兩回事。」在租賃運用上並無問題,對於作為市場指標的東證REIT指數,前述的石澤先生做出了這樣的說明:「目前雖然處於未達到1700點的狀態,但是到了今年4月左右,即使上昇到1800點也不奇怪」。

 

 【民泊市場】


●全國解禁使得民泊包圍圈擴大


今年6月中旬已開放一般住宅可以付費方式出租作為民泊。不少意見認為可望有效藉此活用空屋與空地,住宅與不動產業界中表態要進軍此一市場的業者,不只是中小型企業更有大型企業出手。


然而,實際上卻很難充分掌握市場發展。因為民泊經營天數有180天的上限規範,所以進一步縮短天數限制的動向也越趨明顯。即使是在觀光需求量大的京都市,町屋以外的住宅專用地區,每年可以營業的天數也限制在1~2月的60天左右。


面對全國開放經營民泊一事,各地方政府對於民泊的警戒感也跟著昇高。特區的東京都大田區,針對住宅專用地區與工業地區等,全面禁止營業;而新宿區也決定,週一中午~週五中午期間,住宅區內不得營業。


由這些情形來看,也有意見認為,民泊的法制化使得違法民泊遭到淘汰,民泊庫存量也隨著減半,反而會促使飯店開發案件的投資金額增加。

 

 

 

 

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