近畿圈的不動產市場 訪日旅客增加及住家靠近職場的開發吸引投資人:大阪市、京都市的中古漲幅處於高水準

出處:信義房屋 2018-02-21

2019年10月消費稅率即將調高至10%,分售型公寓大廈市場自今年後半年起,可望產生搶購需求。這個趨勢有別於東京奧運,與地區性並無關聯性,全國各地都有可能受到稅率調整的影響波及。在這種背景之下,且來一探僅次於東京的日本第二大都市-大阪,其所處的近畿圈不動產市場狀況。

 

●大阪市內走向公寓大廈化發展
 在價格調整的局面下,簽約率仍維持穩定

 

以不動產經濟研究所整理出的2017年分售公寓大廈供給戶數來看,近畿圈比前年度增加4.7%,供給量達到1萬9560戶,首月簽約率也比前年度上昇4.2%,來到76.2%的好成績。首都圈的3萬5898戶雖然成績超越前年增加了126戶(0.4%),但相比之下首月簽約率只有68.1%,近畿圈的分售公寓大廈市場呈現一片榮景。


不過,以價格來看,首都圈每1戶的平均價格是5989萬日圓(比前年度上昇7.6%),創下1990年泡沫時期6123萬日圓以來的最高價水準,但是近畿圈每1戶的平均價格是3836萬日圓,反而比前年度下降了83萬日圓,這是相隔5年之後出現的下降情形。和首都圈相比,價格上昇暫時保持穩定,也支撐了近畿圈的銷售榮景。

 

近畿圈的公寓大廈普及率正在逐漸擴大中。東京Kantei針對全國分售公寓大廈普及率的調查結果顯示,2017年的大阪市中央區為70.89%,首次超越70%的水準。以行政區別來看,僅次於東京的千代田區、中央區、港區,排名第4。而行政區別的公寓大廈普及率前10名中,除了大阪市中央區之外,還有大阪市北區(58.62%)、大阪市西區(56.52%)、神戶市中央區(55.76%)合計4個區域進入排行榜。

 

此外,在近畿圈房市潮流的變化方面,高價物件市占率僅微幅縮小,東京Kantei指出,5000萬日圓以上物件的市占率,由2016年的21.1%,縮小到去年的20.6%。

 

公寓大廈的普及化發展,也使得中古物件庫存量增加。針對中古公寓大廈資產價値(價格)的漲幅,經營名為「居住Surfin」的公寓大廈資訊網站的Style Act(東京都中央區)在2月1日公布了各個行政區別的調查結果。

 

運用2016年7月~2017年6月之間售出的中古公寓大廈數據,以住戶為單位來比較新建完工時與中古售出時的價格,以計算中古屋的漲幅結果顯示,在關西圈,中古屋漲幅最高的是京都府,其次是大阪府和兵庫縣。換言之,這一帶的公寓大廈資產價格不易下滑,甚至有可能賣出比新建完工發售時更高的價格。

 

第一名的京都府中古屋漲幅特別高,以中京區的32.6%大幅領先,其次是東山區(16.7%)和下京區(15.5%)。由於據點的稀有性,資產價値上昇幅度達到全國頂級水準。

 

大阪府又以大阪市北區和福島區、西區、天王寺區、中央區的漲幅最高。大阪的北區和南區周邊,更具有資產價値性。兵庫縣方面,則是以三宮週邊以及容易去到大阪的交通良好地區的中古漲幅較高。

 

京都府內的房價持續走向上昇趨勢,而公寓大廈普及率方面,以都道府縣為基礎來看的話,緊跟在連續7年居首的東京都之後,京都府上昇了0.21%,普及率最為擴展。

 

2018 近畿圈的不動產市場

 

●資金流入富裕階層與學生聚集地
 缺貨感雖強烈,但投資報酬率仍比東京高

 

隨著東京圈不動產價格迅速上昇,原本鎖定東京不動產投資的熱錢,轉為流向近畿圈。吸引投資人的要素,包括訪日旅客增加,以及辦公大樓開發案相繼出現,促使期望住家靠近職場的單身貴族增加,還有就是2023年地下鐵「北梅田車站」開通後,可以直通關西機場等誘因。

 

尤其是大阪市與京都市,更是出現熱絡的投資金流,帶動資產價値。俯瞰這兩個城市,大阪市內有改變街道風貌的大阪車站北側地區舊址再開發事業問世-「Grand Front大阪」(地上38層地下3層)。瞬間提高了各方對於梅田地區的關注度。大阪地區適合投資人的物件,是以區分公寓大廈為主流,淀川沿岸有許多看準實際市場需求的分售公寓大廈案件。梅田車站週邊的新古屋公寓大廈,也比新建完工時的售價更高。

 

在市場上缺乏的獨棟公寓大廈物件,一旦進入市場,就立刻有投資人買進,因此,區分公寓大廈的物件相當熱門。許多投資人表示:「獨棟公寓大廈的投資報酬率雖然偏低,只有4%多不到5%而已,但和東京相比,仍可得到高出1.5%左右的較高投資報酬率」。

 

Grand Front問世之後的次年2014年3月,在阿倍野地區全面開幕的「阿倍野Harukasu」,地上高度300m,是日本最高的複合型大樓,結合熱鬧的商業設施,與集中的高級住宅區,為其一大特色。

 

在大阪市內,受到高年薪階層喜愛的是住吉區。這裡除了有住吉大社與大阪市立大學之外,靠近阿倍野區的帝塚山,更是以高級住宅區聞名,有許多公寓大廈集中於此。天王寺區就像是東京的高田馬場一樣,同時擁有學生街的風貌,也已發展成與阿倍野地區齊名的商業地區。外國人居住比例較高的生野區,則已形成韓國街,外國人在此居住的比例,占了整個大阪市內的2成以上。

 

京都市方面,下鴨神社附近的京都府立大學週邊是高級住宅區,最近的車站是地下鐵烏丸線的北山站和北大路站週邊,有廣大的時尚氣息街區,不動產交易中,光是土地價格就能以一坪將近200萬日圓的水準買賣,當地的不動產公司一致認為,「投資報酬率沒有比這更低的了」,可見得不動產價格的上揚是此區的一大特色。

 

然而,在這樣的背景之中,仍然有個不為人知的好地方,就是京都車站的南側,正逐漸成為投資人的目光焦點。以九條地區為中心一帶,由於治安不佳而不太受歡迎,但是在其他地區開發案件的帶動之下,負面形象正在轉變之中,也有人認為,只要推動市區建設,就能帶動資產價値上昇。

 

兵庫縣方面,阪急神戶線與阪急今津線交會的西宮北口站一帶相當熱門。由於阪急線品牌優勢而變成搶眼地區,在人們想要居住的街區排行榜中也很搶手。今年秋天,再開發事業「西宮北口阪急大樓(暫名)」即將開幕。不僅是甲南大學和神戶女子學院、關西學院大學等學校的集中地帶,由西宮北口站往北2站的甲東園站週邊,更有高級住宅林立,針對富裕階層展開的投資案件相當熱絡。

 

近畿圈的不動產市場中,也有許多重視資產價値的物件交易出現。順帶一提的是,人口逐漸增加,最近受到關注的滋賀縣,距離大阪、京都、神戶地區,只要1小時左右的通勤時間,作為居住通勤圈而言,滋賀、彥根市等地區的交易案件也相當看好。

 

 

 

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