篡改免震/制震裝置的檢查數據

出處:信義房屋 2018-11-14

摩天公寓大廈是否安全!?

首都圈的庫存數是441棟/大約14萬戶

 

現在住宅和不動產業界,摩天公寓大廈的議題特別受到關注。這是因為發生使民眾對於超高層公寓大廈免震/制震裝置的信心產生動搖的問題。事實證明,油壓器材製造商KBY篡改了免震/制震裝置的檢查數據,而設置此類裝置的建築物,包括有核電廠、NHK地方電台、東京都廳第二總廳舍、埼玉縣立癌症中心等。截至11月2日止,已公布物件名稱的建築物累計已達108棟。已公布的物件大約只有10%,未公布的公寓大廈占整體30%。有人認為一旦公寓大廈名稱遭到公布,該物件的資產價值將可能下降,也有人認為及早公布個別物件資料予以因應,能夠避免造成公寓大廈市場混亂等,各種看法夾雜。不僅KBY,就連川金控股公司也被發現同樣有篡改檢查數據的情形。在免震/制震裝置的市占率當中,光是這兩家公司就占了9成。

 

 

■樓層越高,越需要打造成免震/制震公寓大廈

庫存戶數冠軍為江東區、棟數第1名為港區

 

在容易發生地震的日本,免震/制震裝置屬於不可或缺的設備,除了可減少地震搖晃程度等,即使受到大型地震的影響,也能發揮防止崩塌的效果。任何人都能想像得到,篡改此類裝置設備的檢查數據會導致何種結果。

 

該問題爆發後,東京Kantei於10月31日公布全國超高層公寓大廈的供應趨勢和庫存數,其統計數值包含預計在2018~2020年完工的公寓大廈。摩天公寓大廈的定義是指:地面20層樓以上的公寓大廈。

 

以全國為基礎的該項調查中,檢查了是否採用免震/制震裝置。以最高樓層類別而言,可以發現在20層樓建築物的等級當中,「未採用免震/制震裝置」占61.5%,「採用免震裝置」占26.7%,而「採用制震裝置」只有11.8%。然而,最高樓層越高,採用免震/制震裝置的比例也就越高。

 

到了50層樓以上的等級時,全國過半數的摩天公寓大廈均具備制震構造,「未採用免震/制震裝置」的市占率縮小到14.3%。

 

從各地區的免震/制震裝置採用状況來看,首都圈的情況如下:

▶20~29層建築=免震20.7%、制震17.4%、無裝置61.9%

▶30~39層建築=免震19.9%、制震31.9%、無裝置48.2%

▶40~49層建築=免震23.9%、制震43.7%、無裝置32.4%

▶50層以上建築=免震19.0%、制震62.0%、無裝置19.0%

 

近畿地區的情況如下:

 ▶20~29層建築=免震22.9%、制震3.7%、無裝置73.4%

 ▶30~39層建築=免震41.5%、制震16.0%、無裝置73.4%

 ▶40~49層建築=免震40.6%、制震29.7%、無裝置29.7%

 ▶50層以上建築=免震41.7%、制震50.0%、無裝置8.3%

 

摩天公寓大廈的另一項特徵是依其完工年代而定,採用免震/制震裝置的結果也有所不同。雖說2010年之後完工的摩天公寓大廈,採用免震/制震構造的比例升高,但是根據東京Kantei的分析,這點與各時代發生的事件有著深刻的關聯性。例如,受到1995年1月17日發生的阪神/淡路大地震影響,2000年後完工的摩天公寓大廈,快速擴大採用。此外,「依據該公司自1955年起的數據庫存資料顯示,首次採用免震裝置的,是在1978年的首都圈,而首次採用制震裝置的,也是1992年的首都圈」(住宅時代週刊副主編/中野淳)。

 

發生東日本大震災與熊本地震時,民眾開始注意到具免震/制震構造的摩天公寓大廈對於大型地震的安全性。與木造獨棟式住宅相比,即使是具有較高耐震性的分售型公寓大廈,也出現不少外牆和共用部分受損、室內家具或家電等傾倒造成人員受傷的案例,然而具備免震/制震構造的摩天公寓大廈發生此類情形有限,對於大地震較能發揮耐震性。

 

在全國之中,擁有最多摩天公寓大廈的地區就是東京都,都內的庫存數為441棟/13萬9991戶,其中有9成以上位於東京23區內,並且以港區(76棟/2萬4621戶)和江東區(60棟/2萬6709戶)這2個行政區最多,其次則是品川區(41棟/1萬2804戶)、中央區(34棟/1萬8338戶)、新宿區(29棟/9073戶)。

 

品川區與尚有開發空間的江東區緊接在後,預估摩天公寓大廈的供給數量將有所成長。品川地區由於中央新幹線車站與JR山手線新站登場等,已開始更新街道。另一方面,中央區則是隨著住宅開發容積率放寬措施撤除,今後摩天公寓大廈供給數將無法成長,供給市占率有縮小的傾向。

 

該公司指出,市占率最高的港區從2000年後才開始供給此類物件,歷史尚淺。而市中心一級地區的青山/赤坂/麻布3A地區,一開始就供給此類物件,而2002年「東京Twin Parks」的2棟建築物在臨海地區完工之後,40層樓建築等級的大型公寓大廈也在灣岸地區登場。在2000年代的庫存棟數之中,港區占了整體的61.8%。

 

數量第二多的江東區,到1990年代為止皆在住吉一帶等內陸區域供給物件,進入2000年之後,主要的供給公寓大廈也轉移到豐洲與辰巳等灣岸區域。江東區自2010年以後,陸續有摩天公寓大廈開發案件,甚至推出全新的超高型摩天公寓大廈。

 

■江東區晴海五丁目重建事業「HARUMI FLAG」

奧運選手村後的4145戶分售型住宅、摩天公寓大廈將於奧運後建造

 

2020年將在東京奧運及帕運時作為選手村使用,之後再供應市場作為分售/租賃公寓大廈的「晴海五丁目西地區第一類市區重建事業」,未在這次報告主題的免震/制震裝置範圍內,但作為近期最大規模的焦點專案,以下仍然簡單介紹其概要。

 

該事業的社區名稱已於10月31日定案為「HARUMI FLAG」。這是由三井不動產Residential與三菱地所Residence等11家企業策劃的專案,在大約13公頃的用地內開發5632戶住宅、店鋪、托兒所等24棟建築。

 

並且預定於2019年春天,公布該公寓大廈的樣品屋,該年5月下旬開始銷售。在5632總戶數之中,分售型住宅有4145戶,租賃住宅有1487戶,以地上14~18層/地下1層的建築物為主。至於地上50層/地下1層的摩天公寓大廈,將在奧運結束後開始建設。

 

完成選手村的使命後進行改建的中樓層建築,預定於2022年秋天完工;而在奧運之後開始建設的摩天公寓大廈公寓大廈,則預定在2024年春天完工。購屋者可從2023年春天起陸續入住。由於是4000戶的大量供應案件,將分成數期來銷售。雖有意見認為,該社區的房屋售價將維持在市場行情,不會成為打亂不動產市場的主要因素,但價格設定仍是項難題。

 

在該專案之中,最大的瓶頸在於交通便利性。由社區步行到最近的都營大江戶線的勝鬨站,需要20分鐘以上。對於分售加上租賃住宅,住戶多達1.2萬人的區域來說,計劃中的高速運輸系統(BRT),其輸送量不足以完全消化。

 

當然,今後這類大規模摩天公寓大廈案件,一定會因這次數據篡改事件而在免震/制震技術上吸引更多的關注。根據週刊住宅的報導指出,1955年~2018年9月底的免震/制震公寓大廈的物件數量,首都圈為免震411棟、制震187棟、無裝置6萬4713棟,合計6萬5311棟;近畿地區為免震142棟、制震35棟、無裝置2萬1098棟,合計2萬1275棟。中部地區為免震138棟、制震12棟、無裝置1萬1103棟,合計1萬1253棟。

 

若包含三大都市圈以外的地方區域在內,以全國為基礎來看的話,免震有886棟、制震有251棟、無裝置有12萬3229棟,合計12萬4366棟。

 

 以現況而言,雖有聲明指出,即使檢查數據經過篡改的公寓大廈,對於一定程度大小的地震,仍可避免建築物受損傷,但目前的住戶及考慮購買中古摩天公寓大廈的人,勢必還在等待能令人安心的調查結果出爐。

 

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