首都圈套房大樓 鎖定典型不動產投資、東京都心・23區「由轉售價值來選擇物件的時代」

出處:信義房屋 2017-07-18

套房大樓為日本典型的不動產投資對象,一般以單身者為客群的租賃公寓,每戶專用面積約為25~30㎡。最近有大型不動產公司以”精緻公寓”之名投入新建市場,也有在開發‧販賣30~40㎡的物件。對於開始人口減少的日本來說,流入東京的人口主要是單身族群,東京都內23區的所有行政區皆持續有年輕世代流入,所以住宅‧不動產業界嗅出其中商機。這次讓我們來探討投資家之間一直都很有人氣的套房公寓首都圈市場的動向。


雖說是套房,販賣價格卻和家庭用公寓一樣持續高漲。一般來說,不動產投資主要是以投資報酬率來進行判斷,但現在有些許改變。從人口流動可知,容易供需吃緊的東京23區的空房及租金跌價風險比較低,所以有豐富投資經驗的老練投資家開始瞄準都心區域。


於不動產調查公司 東京KANTEI擔任高級主任研究員的井出武先生說明:「老練投資家不是注重投資報酬率,而是傾向購買不容易空房,容易維持租金及資產價格的都心區域」。根據此公司的調查,最近的最高新建價格已逼近3000萬日圓,每坪單價達到370萬日圓,雖然一般中古價格僅為新建的半價左右,但目前每坪單價已漲到逼近220萬日圓了。


因為價格漲太高,所以這幾年供給的戶數開始減少,井出先生說明:「2016年首都圈的新建供給為8500戶,但預測今年應該不到8000戶。」。


●新建套房的供給開始往郊區發展


因為價格高漲,供給地區開始往郊區發展。東京KANTEI製作了各行政區及各車站的新建供給量排行榜,觀察前10名可以發現,從2015年開始,供給地區明顯朝郊區發展。以站別排行榜來說,連續15及16年都由川崎站奪得榜首,各供給588戶及441戶。2016年的第2名為京急川崎站(304戶),第4名為武藏小杉站(185戶),超過了往年位居前面的東京地區。


東京23區中的新建供給也很明顯地從都心區往外發展。2015年資料中可知,龜戶站(第2名=402戶)、錦系町站(第3名=282戶)、門前仲町站(第4名=門前仲
町)、北千住(第6名=215戶)、清澄白河(第8名=202戶)等,明顯發現供給區域主要為城東、城北地區,已開始向都心區外面發展;2016年向外發展的力量更為增強,若僅看東京地區的話,只有白金高輪站(第3名=254戶)進排行榜。川崎及埼玉、多摩等離都心區更遠的地區,供給正在增加。


從行政區來看也很明顯。2015年的前10名中,川崎市川崎區為第8名(440戶),但其他的全部都是東京23區佔走。可是進入2016年後,前3名當中,東京僅有板橋區(477戶),其餘是川崎市川崎區(723戶)及川崎市中區(366戶)。於2015年供給了1190戶位居行政區第1名的江東區,在2016年時僅供給257戶,跌落到第10名。因東京晴空樹而變成全日本屈指可數觀光地的墨田區,也從前一年的第4名(743戶)變成2016年的309戶(第7名),發生供給量減少的情形。


也就是說,地價高漲及建築費用的上漲造成無法供給東京都心‧23區物件的現象。

 

首都圈套房大樓鎖定典型不動產投資、東京都心・23區「由轉售價值來選擇物件的時代」


●都市地區可確保適當的租金及低空房風險,因此較有人氣


回到本報導開頭所言,即使市況呈現這種狀態,為何老練投資家仍意圖回歸投資都心呢?關鍵在於重視每個月的租金收入及空房的風險。雖然離開都市地區的物件,表面上的投資報酬率更有魅力,但能收到的租金仍然比都心23區要便宜。


前述的井出先生強調:「越有豐富投資經驗的人,越知道新建供給正逐漸朝郊區發展,但他們理解到投資郊區的缺點,仍然選擇購買都心23區。」。不能只考慮表面上的投資報酬率,還要考慮到隨著房子變舊而增加的空房風險及租金降價的壓力,所以在這個物件價格高漲的時候,回歸都心是安全的投資判斷。


此外,為壓低販賣價格,不只會朝郊區發展,也會將每戶的專有面積縮小,可是,縮小專有面積會降低租金,特別是若房子越舊,面積變窄造成的租金下跌影響必定會更加嚴重。


●適合投資性最好的是東京都心8區


中古套房交易件數每年都在增加,但在購買中古物件時,若只是房齡5年、10年的話還好,對房齡超過20年的物件,若再投資10~20年後,房齡就會變成非常老的30、40年,使得很多投資家擔心到時能不能賣得掉。此外,房子變舊也會造成租金下降及找不到房客的情形。在現在這種郊區化及面積狹小化的潮流中,因為面積的狹窄化與租金成比例,所以現在這種潮流的供給物件若變舊了,租金下跌的風險會更加大。


對於回歸都心派的投資家來說,「因為隨時都有可能要賣掉、重買投資用資產,考量這些風險,還是喜歡比較容易賣掉的都市地區」,他們尋找的是都市中心地區的中古物件。


未來賣掉的價格會是多少呢?這個轉售價值是很重要的。根據東京KANTEI分析:「以適合投資性來說,千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京、目黑、品川等8區應該是最棒的,資產價格可以維持在一定水準,與其他區域相比,租金則是壓倒性地高。」,新建及中古投資報酬率的差異只有2%多一點,並不容易以投資報酬率來判斷要投資新建還是中古。投資方法上,要先設定賣出戰略(未來賣出的時機),並計算收支及考慮物件的價格減損來判斷要投入資金到新建還是中古物件中。

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