關西市場不動產的投資機會正旺盛「大阪圈是從高度集中的東京脫手的最好選擇」

出處:信義房屋 2017-06-13

以僅次於東京的大都市大阪為中心,關西圈的不動產投資變得活躍起來。原因是相較於東京高漲的不動產價格,這裡有著較低價位且較高的投報率。除了有比起大阪車站北側地段(梅田貨物車站)的原址誕生的「GRAND FRONT大阪」帶來更多人潮與投資資金之外,隨訪日外國人士增加,世界最佳的觀光地之一的京都市等也受到矚目。


● 大阪辦公大樓價格上漲,超越東京成為上升率第一名


日本不動產研究所於5月25日發表的4月份「國際不動產價格資料指數」指出,「大阪」的辦公室價格已超越前次調查到去年10月為止連續5期「價格上升率」第一的「東京」(+1.8%),成為排行第一名的+3.7%。


該研究所也分析了在日銀的大規模金融緩和與安倍經濟學等的時空背景下地價急速上漲,特別在於東京投資報酬率降到以往最低水準範圍,與東京相比資金流入投報率較高的大阪因而抬高價格。可證明大阪的辦公司市場現況相當活躍。


實際上,在三鬼商事4月份的調查,大阪商業地區的平均空屋率為4.30%,相較前個月下降0.38個百分比,形成連續10個月下降的狀況。伴隨著自家公司大樓的轉移的大型租賃簽約,優異的業績使得中小規模的擴張轉移的簽約與解約之影響雖不顯著,但使得全體空屋率下降。大阪商業地區整體的空屋面積於這1個月內減少了8600坪,平均租金連續4個月上升到1萬1124日圓。


特別是在梅田地區的空屋率為2.66%(較上個月下降0.54百分比),是從2007年11月以來長達9年5個月首次進2%的範圍內。心齋橋․難波地區為4.59%(較上個月下降1.36%),這邊也是從2007年7月以來長達9年9個月首次低於5%的水準。


其他地區像是淀屋橋・本町地區也降到4.24%(較上個月下降0.34%),船場地區也降到7.31%(較上個月下降0.15%)。伴隨事業合併與擴張的轉移之外,擴大辦公室面積等之簽約、新設立或從其他地區移轉之動向使空屋率下降。與東京相比,雖然說大阪的辦公大樓的銷售市場的緊繃度較緩,但逐漸地開始有變貴的感覺。


但是,除了從高度集中的東京脫手的趨勢,再加上招攬2025年大阪萬國博覽會的籌備,以及Linear中央新幹線(東京-大阪約1小時)的開通,使得對大阪的期待大,以中長期來看大阪圈市場應會持續活絡。

 

大阪圈是從高度集中的東京脫手的最好選擇


● 新中古公寓大廈房價較當初新建成時高 

 新車站開通及海外需求也將錦上添花


夏普與野村不動產於5月25日發表雙方已同意就「夏普智慧城(暫稱)構想」計畫共同地進行磋商討論。目標為活用大阪市阿倍野區的夏普田辺大樓的基地,並構築一個結合AI(人工智慧)與IoT(物聯網)技術的智慧社會。由夏普負責融合智慧辦公室構想的核心據點,於自家公司大樓的開發,而野村不動產將負責運用千葉縣船橋市智慧共享城的街道開發中孕育出的核心專業,來開發PROUD系列的分讓公寓大廈。


大規模公寓大廈開發案也已如雨後春筍般一一誕生,例如有「BRANZ TOWER梅田NORTH」(653戶)、「CityTower東梅田公園前」(490戶)以及「The Park house中之島Tower」(894戶)等。


今後,為了因應計畫於大阪地區展開的各式各樣事務及活動,以個人為主的不動產投資也是相當地活躍。某位50多歲的女性投資家將6月時所購入的一間公寓售出,她說「將當初以投報率11%買入的物件以8%賣掉」,相當的資本利得與約七年間以來運用所得到的所得收益。此資金將會投入其他物件的投資。
 

中古公寓大廈的交易是相當地活躍的,位於梅田車站與緊臨車站的中津車站周邊屋齡3年的公寓大廈賣出的價格比新建成時還高的例子也是有的,在新中古的公寓大廈這樣的案例則比比皆是。


綜觀一般的導向投資物件的價格,大阪車站周邊․梅田新建成套房公寓大廈為2千多萬日圓。相比於東京的3千多萬日圓明顯感覺價位便宜。物件價格之中的土地費用約占6~7成的東京相比之下,大阪則落在3~4成左右。因此折舊費部分會增加是其一大魅力。在辦公室的開發風潮之下,期望能居住在靠近職場的單身族群們漸增,這將會是在大阪市中心部的上班族投資客的臨門一腳。


於2023年新的「北梅田站」將預計開始營運。一旦開通之後,會直通關西機場。從關西國際機場的使用旅客人數即可看出,最近來自韓國、香港及中國的入境旅客數以超越成田國際機場而成為第一名,梅田更需要能容納此海外來的需求。


●神戶、西宮及京都的投資人氣旺   大阪則關注利潤與投資重啟派


近畿圈的中古公寓大廈價格可見上漲趨勢。東京KANTEI統計指出,4月份的近畿圈平均中古公寓大廈(70㎡)的價格為2115萬日圓。於前一個月相比反彈下降0.5%,中止連續5個月的上升。大阪市與前一個月相比下降1.3%來到2816萬日圓,大阪市中心的6區(福島・西・天王寺・浪速・北・中央)為3650萬日圓(同下降1.5%)。此趨勢持續投資重啟派與獲利確定派兩方的動向一致時,不見得價格不會再度逆轉而上。


另一方面,兵庫縣神戶市再度上漲到1893萬日圓,刷新了近來的最高值。西宮北口站則是,到2016年為止連續4年名列Recruit Sumai Company最想居住的街道排行榜首位的高人氣區塊。該區通稱西北,並且新建成的分讓公寓大廈群聚。搭乘快速電車13分鐘到梅田車站、16分鐘到神戶三宮的便利性深受消費者支持。


刺激不動產投資家的地區,特別是阪急沿線的交易感觸很深,物件逐漸不足的氛圍延續著。當地仲介公司指出,對於「雖然完工時公寓大廈單棟的投報率為6.5%~7.5%,但在賣的時候卻降到5.5%」的事情時有耳聞。從西北往北2個站距離的甲東園車站周邊高級住宅區遍布且金字塔頂端取向的投資案件相當興盛。


雖然在京都市內瀰漫著買賣價格已封頂的氣氛,但來自東京的投資家等在當地已看到了市場價值。當地有多所大學,可以期待有穩定的公寓大廈或公寓的住屋需求。此外,因伴隨著訪日觀光客人數的增加,口耳相傳而帶動的外國人投資家的需求之前景可待。


特別是擁有超高人氣的投資區塊就屬位於鴨川沿岸的物件。因為這裡被視為京都最具代表性的區塊。只不過市場上卻缺少投資用的公寓大廈。至於中古公寓大廈的部分,推估獨棟․區分類型的公寓大廈投報率為5%~6.5%的案件甚多,在京都車站北側區域出現低降到不會再低的投報率。鎖定的地方則是在京都車站南側。當地不動產公司是這樣評論的:雖然擔憂九條地區有治安不佳的問題,但若接下來能重新開發的話,或許不少地方可被期待能有資本利得,這樣的想法持續在當地不動產業界流傳著。


當我們俯瞰整個關西地區,不論是因重新開發而吸引企業進駐、上班族住家就近職場的趨勢,顧及資本家・學生的需求、交通便利性等,只要能彰顯各地區彼此的特色,不動產投資依然有充足的空間。

 

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