投資金流入西日本

出處:信義房屋 2019-02-18

大阪與福岡的公寓大廈需求旺盛

價格低於東京,轉而來到價格上升的時機點 

 

受到房地產交易的市場規模及流動性、低利率的影響,資金一度往東京集中,但目前不僅是聚焦於東京而已,轉往西日本的資金流入也正在加速當中。不願受制於東京都內飆升的房地產價格,因此有越來越多大量投資金流入大阪和福岡地區,其原動力在於,以大阪而言,梅田、阿倍野和難波的主要車站周邊再開發案件規模相當大,而在福岡地區,九州大學舊址開發案和福岡市主導的「天神Big Bang」都市開發計劃,吸引了投資金的流入。隨之而來的是,分售型公寓大廈正在迅速普及與擴大。對於海外個人投資人而言,在日本購買公寓大廈的機會也跟著增加。

 

取代東京的存在感 大阪的公寓大廈普及率迅速擴大

 

綜觀近畿地區,去年的公寓大廈供給戶數有增加趨勢。根據不動產經濟研究所的數據顯示,2018年的銷售戶數,比去年增加7.1%,達到2萬958戶。雖然2019年銷售的戶數,比去年減少4.6%,但預計仍可維持2萬多戶的規模,持續累積庫存數量。

 

從不動產調查公司東京KANTEI的資料來看,大阪府2018年新建分售型公寓大廈的戶數為1萬4064戶,比去年增加7.0%。分售型公寓大廈占家庭總戶數的比例,亦即公寓大廈在該地區的普及率,大阪市為28.04%,福岡市為29.69%,緊跟在東京23區的31.57%之後。豐富的公寓大廈庫存量,令人印象深刻。

 

以行政區域別來看,東京都千代田區的公寓大廈化率最高,達到85.10%,但是大阪市中央區也有72.43%,僅次於東京都中央區(79.56%)和港區(75.21%),排名第四。東京和大阪的中心區域,大部分的住宅都屬於公寓大廈,展現驚人的數字,不僅是集中於再開發案的摩天大樓而已,大阪市區內,針對投資人推出的小面積公寓大廈和套房的普及,也帶動了公寓大廈整體的市占率。

 

例如,東京3000多萬日元新建的套房,在大阪市是2000多萬日元,感覺比較便宜。相對於土地成本占了販售價格6~7成的東京,大阪只要4成左右,但此差價也會反映在增加的折舊部分,有越來越多的個人投資人關注到這一點。

 

順便一提,根據該公司的調查,近畿地區的套房,1000多萬日元的比例,從2015年的10.6%一路上升,目前已經來到23.9%,相當於2.3倍。因此,2000多萬日元物件的市占率,也從2015年的16.8%,縮小到11.9%。

 

換句話說,越來越多人認為,大阪有更多的投資良機,以取代價格明顯飆升的東京。由於大阪世界博覽會的定案,這股風潮更是緊追在東京之後。大阪地區的庫存戶數,在過去5年期間增加最多,已達到1萬6668戶。

 

大阪的熱門地區,在於高收入族群聚集的住吉區,靠近阿倍野區的帝塚山,眾所皆知是高級住宅區,在市場上較易維持公寓大廈的資產價值。而在天王寺區,則有許多學校和學生聚集,形成文教區,租賃需求旺盛。

 

除了陸續推動的開發事業之外,另一項吸引不動產投資人的要素,還有預計在2023年開業,從北梅田站直達關西國際機場的路線,可望提升便利性,預期將進一步帶動訪日遊客人數。

 

 

以天神與九州大學舊址開發案作為引爆點

分售型公寓大廈的價位將突破上億元

 

另一方面,福岡市正在推動「天神Big Bang」計劃,到2024年為止的10年期間內,將持續改建30棟民宅大樓。試算出來的建設投資效果為2900億日元,每年的經濟連鎖反應效果則為8500億日元。藉由提升作為亞洲基地的作用和功能,從國內外地區吸引投資金。由於國家戰略特區的放鬆管制,因此天神周圍地區出現開發熱潮。

 

福岡市中心與地下鐵延伸計劃的博多站周邊地區,再開發案件備受關注,訪日遊客的入境旅遊需求,支撐著商店和旅館等的租金與入住率。許多當地的不動產業者表示,確實感受到不動產基金的資金,推動了市場景氣。

 

在這種情況下,公寓大廈市場也很熱絡。從西日本不動產流通機構(西日本REINS)最近的12月份數據來看,福岡縣中古公寓大廈的簽約件數為330件,比去年大幅增加4.7%,這已經是連續第8個月的增加。

 

福岡縣住宅用地建物交易業協會表示,隨著人口的增加,除了在福岡市中心的需求增加之外,東京千早等JR與西鐵沿線,也受到市場需求的波及,而帶動地價上漲。以東京KANTEI針對特別區與直轄市所調查的公寓大廈化率來看,福岡市為29.69%,幾乎占了30%左右。根據該公司的調查顯示,新建公寓大廈價格,平均為3300多萬日元的水準,每坪價格沒有達到200萬日元的水準,與東京的價格相比,價格仍然顯得便宜許多。

 

然而,福岡的價格目前已經達到強烈上升的時機點。其主要因素為運用九州大學箱崎校區的舊址。透過開發九州大學的舊址,預期將帶動市區發展,提高市場價格。除了新建案之外,西日本REINS在最近的12月資料中也顯示,中古公寓大廈價格來到1846萬日元,比去年同期大幅上升7.2%。

 

JR九州在六本松開發的分售型公寓大廈總數為351戶。雖然以顛覆過去當地水準的高價位推出,仍然全部售空。之後開發和完工的公寓大廈價格,也轉為上升。在天神地區,某大型開發建商正在進行與地鐵站直接連通的地上40層摩天大樓工程,其最高價格預定將成為九州首次破億的物件。據說還可能高達2億~3億日元,成為當地的目光焦點。

 

看準去年秋天開幕,與福岡巨蛋相鄰的大型商業設施「MARK IS福岡MOMOCHI」商機,別家大型不動產業者也計劃,在其周邊地區,將正在開發中的28層摩天大樓(584戶),以將近1億日元的價格出售。

 

當地不動產公司認為,購買這些公寓大廈者的屬性,除了經營者階層等當地富裕階層之外,還有越來越多的東京富裕階層需要購買第二間房屋、以及來自亞洲地區的個人投資人。2019年,可能是資金需求轉變成西高東低的關鍵一年。

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