公告地價走勢上揚,上升率西高東低,訪日觀光客需求從去年下半年起擴大:住宅用地10年來首次上升,商業用地連續3年成長,地方圈26年首見上升

出處:信義房屋 2018-04-18

日本全國地價上漲的趨勢越來越強。日本土地價格最高的地段是東京銀座4丁目的「山野樂器銀座本店」,已連續12年穩坐第一,每1平方公尺為5550萬日圓,每坪價格超過1億8300萬日圓。都心不動產泡沫化的氣息,不只散播於東京、大阪、名古屋等大城市,也蔓延到有觀光需求的地區。國土交通省3月27日發表的1月1日公告地價中,明顯呈現出這項趨勢。

 

■ 北海道NISEKO、沖繩等訪日觀光客需求


根據瑞穗信託銀行旗下ThinkTank、都市未來總合研究所的「不動產買賣實態調查」顯示,2017年不動產的交易金額為4兆5775億日圓,較前一年度增加14.4%。儘管近來投資獲利下滑,導致交易總額減少,但3年來首次有所增加,達到1997年開始調查以來第三高的水準。尤其是國外投資客對日投資十分活絡。自外資法人取得日本不動產金額展開調查以來,首次超過1兆日圓,達到1兆1019億日圓。地價上揚清楚突顯國外投資客的重要性。


擅長法人仲介的大型不動產業者表示「從我們經手的首都圈件數來看,本年度超過3億日圓的大型交易,約為前一年度的162%(2017年4月~2018年2月),其中辦公室等事業所為220%,住宅類為164%,收益不動產(出租用不動產)則為156%。


從全國的地價變動率來看,住宅用地平均而言10年來首次上漲,商業用地連續3年上揚,地方圈則是26年來首次上升。帶動地方圈價格上升的是札幌、仙台、廣島、福岡等地方4個都市。從本次地價特徵來看,住宅用地上升率的前10名中,第1~3名由北海道倶知安町獨占,第4~9名為沖繩縣各地。第10名為福岡市。上述所有地區都是訪日觀光客造訪的熱門地區。

 

日本公告地價走勢上揚

 

倶知安町NISEKO觀光圈地區的市區、滑雪場周邊地區因度假村的需求,而帶動地價走勢上揚。除了北海道新幹線建設工程的進展、在度假村工作的從業人員對宿舍的需求增強之外,外國人對別墅用地的需求也很旺盛。此外訪日觀光客需求的帶動下,共租公寓(Condominium)的投資亦活絡發展。


沖繩縣那霸市與浦添市的地價上升十分顯著。那霸位於新都心地區,來自沖繩縣內與縣外的需求穩健,浦添則因單軌電車延伸路線提高方便性,市場對此有所期待,而帶動了地價上漲。

 

■ 大阪圏地價最高地區為心齋橋,上漲率第1名為道頓堀


這類訪日客的熱錢持續流入商業地區,尤其在店面、飯店上的需求更為穩健。比較2017年上半年度與下半年度,訪日觀光客需求的擴大尤其在下半年度更有所增加,訪日客需求的前景明朗。投資對象也從過去主要的辦公室轉移到店面、飯店等商業用途的不動產。


商業用地全國上漲率前10名的第1名原本是倶知安町,第2名為大阪市中央區道頓堀的「TSUBORAYA」(上漲率27.5%﹦1㎡/510萬日圓),第3名為京都市南區東九條的「KKD大樓」(上漲率27.3%=1㎡/210萬日圓)。另外,京都市的不動產也分別攻下第4名與第6名,進入前10名行列,第4名為東山區祇園町北側的「豐田愛山堂」(上漲率25.8%=1㎡/195萬日圓),第6名為東山區三條通大橋的「GOZAN HOTEL」(上漲率25.0%=1㎡/69萬日圓)。


觀察日本全國,地價上漲的趨勢呈現出西高東低的現象。大阪圈的平均變動率連續5年上升,上揚幅度較去年增長。大阪圈地價最高價格落在大阪市中央區的「Croesus心斎橋」,1平方公尺為1580萬日圓(上漲22.5%),從去年第1名的梅田手中奪回冠軍寶座。TSUBORAYA的上升率為大阪圈第一。近畿圈的熱門商業用地與觀光用地,也明顯出現地價上漲的趨勢。

 

除了大阪之外,投資熱錢同樣也流入名古屋市,商業用地的上漲地點從去年的179處增加到197處。截至2017年3月,3年內大名古屋 Building、JP Tower名古屋、JR Gate Tower、Global Gate等大型大樓的開發熱潮不斷,不少人認為名古屋這波熱潮將持續活絡。


在對於磁浮中央新幹線的期待下,飯店、餐飲店的需求升高,投資市場也呈現活絡的現象。住宅需求亦相當旺盛,地上40樓摩天公寓大廈、與都市更新推動名古屋市區住宅的地點,自前年的232處增加到245處。

 

大阪圏地價最高地區為心齋橋

大阪圏地價最高地區為心齋橋

 

■ 東京地價達頂氣氛濃厚,都心周邊地區上升幅度大幅擴大


不過投資熱錢並非由東往西移,東京仍然不斷有投資熱錢流入帶動商業用地的地價。在東京23區方面,商業用地的上升幅度已自前一年的5.5%擴大到6.4%,市中心更大幅上升到7.1%。除了澀谷區(9.2%)、中央區(8.4%)、台東區(7.3%)之外,城北、城東地區的上升也相當醒目。


掌握日本國內最高地價的銀座等東京都市中心的商業不動產,儘管資本化率持續下滑,但不動產協會等的業界團體大多按照收益還元法交易,不認為已出現不動產泡沫化的情形。在租金收入的穩定性與市場規模大小等方面,東京的不動產在全球仍然獲得高度評價。尤其為迎接2020年東京奧運的到來,市場對飯店的投資意願持續攀升,不斷提出新的供給計畫。


住宅用地的地價亦持續高漲。觀察首都圈,由於建築費用高漲,郊區公寓大廈銷售價格遠超過消費者的所得水準,銷售狀況與市中心出現差距。不過在市中心的公寓銷售狀況良好,除了實際需求之外,廣泛消費者對此充滿各種揣測,讓一般認為價格仍有上升的空間。


東京市中心的公寓大廈在本次公告地價中,港區赤坂1丁目(401萬日圓)取代過去穩坐全國榜首的千代田區番町(385萬日圓)成為第1名。IT產業的經營者等新興富裕階層對高級公寓大廈的需求,帶動了赤坂地區的地價。


不過公寓大廈用地日益難以取得。某大型仲介表示「在去年年底的投標案件中,山手線沿線的投標金額接二連三超越了設定的價格」。一般上班族跟不上東京市中心暴漲的價格,於是開始轉向前往市中心交通便利、價格較為低廉的地區,例如城北、城南地區。江東區除了東京灣沿岸地區持續開發公寓大廈物件之外,江東區與墨田區交界處的住吉與江東橋地區也持續有人物色住宅用地。

 

大成有樂不動產在該地區將租賃公寓大廈解體、開發公寓大廈的案件已經動工。在其附近,JR西日本不動產開發也已著手拆除配送中心,當地認為將用於公寓大廈的開發。各不動產公司也認為距離大手町車站電車10分鐘車程的地點、過去以較低廉價格取得的用地出現大好商機。首都圈公寓大廈市場朝市中心、準市中心、郊外三極化發展。


地價因超金融寬鬆政策的關係而急速上揚。實際上,租賃公寓大廈等的收益出租物件在東京23區已可感受到達頂的壓力,越來越難運用融資以確保收支平衡。東京都內的優良建築物中,出現不少市場價格與金融機構評估價格大幅乖離的物件。依銀行保守觀點評估的擔保估價趕不上市場價格,已成既定事實。例如售價10億以上的物件,其銀行鑑定價格只有約5~6成。買賣價格與銀行鑑定價格的乖離率相差3~4成,而這種情形唯有金融情勢改變才可能逆轉。有人認為在歐美利率升高的影響下,日本的經濟情形可能出現變化。


地價變動是否會在東京奧運舉辦以前變調,仍有待仔細觀察。

 

東京地價達頂氣氛濃厚,都心周邊地區上升幅度大幅擴大

 

東京地價達頂氣氛濃厚,都心周邊地區上升幅度大幅擴大。
不過投資熱錢並非由東往西移,東京仍然不斷有投資熱錢流入帶動商業用地的地價。在東京23區方面,商業用地的上升幅度已自前一年的5.5%擴大到6.4%,市中心更大幅上升到7.1%。除了澀谷區(9.2%)、中央區(8.4%)、台東區(7.3%)之外,城北、城東地區的上升也相當醒目。
掌握日本國內最高地價的銀座等東京都市中心的商業不動產,儘管資本化率持續下滑,但不動產協會等的業界團體大多按照收益還元法交易,不認為已出現不動產泡沫化的情形。在租金收入的穩定性與市場規模大小等方面,東京的不動產在全球仍然獲得高度評價。尤其為迎接2020年東京奧運的到來,市場對飯店的投資意願持續攀升,不斷提出新的供給計畫。
住宅用地的地價亦持續高漲。觀察首都圈,由於建築費用高漲,郊區公寓大廈銷售價格遠超過消費者的所得水準,銷售狀況與市中心出現差距。不過在市中心的公寓銷售狀況良好,除了實際需求之外,廣泛消費者對此充滿各種揣測,讓一般認為價格仍有上升的空間。
東京市中心的公寓大廈在本次公告地價中,港區赤坂1丁目(401萬日圓)取代過去穩坐全國榜首的千代田區番町(385萬日圓)成為第1名。IT產業的經營者等新興富裕階層對高級公寓大廈的需求,帶動了赤坂地區的地價。
不過公寓大廈用地日益難以取得。某大型仲介表示「在去年年底的投標案件中,山手線沿線的投標金額接二連三超越了設定的價格」。一般上班族跟不上東京市中心暴漲的價格,於是開始轉向前往市中心交通便利、價格較為低廉的地區,例如城北、城南地區。江東區除了東京灣沿岸地區持續開發公寓大廈物件之外,江東區與墨田區交界處的住吉與江東橋地區也持續有人物色住宅用地。 
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