2017年海外資金投資日本房地產達1.1兆日圓

出處:信義房屋 2018-02-08

海外投資人正加速購買日本不動產,2017年中,來自海外的投資金額達到1兆1,000億日圓,約為前一年的3倍,刷新3年前的最高金額紀錄。雖然投資錢潮使得世界各主要都市不動產價格上漲,但因日本的貸款利率低,使得不動產的投資報酬率相對較好。這股海外錢潮帶來的不動產市場熱度背後,日銀的負利率政策也是很大的影響要因,但也有人指出是否過熱。

 

瑞穗信託銀行旗下的都市未來綜合研究所收集並統計了企業及各機構投資家公開的2017年日本不動產買賣數據,發現自2017年海外資金的購買額已超過2000年以來金額最高的2014年(9,872億日圓),首次站上1兆日圓大關,全體購買額中,海外資金購買的比率為史上最高的24%。

 

2017年引人注目的是單筆超過500億日圓的大規模買賣。世界首屈一指的政府系基金「挪威政府年金基金」於去(2017)年12月時,跟東急不動產合作於東京表參道、原宿地區一口氣買進5棟商業大樓,賣家為香港的不動產基金,共花費1,325億日圓,這是挪威年金基金首次投資亞洲不動產。

 

挪威政府年金基金於全世界運用透過販賣石油獲得的超過100兆日圓之資金,其中5%的資產作為不動產投資使用,並於2015年在東京設立辦公室開始尋找投資標的。

 

挪威銀行不動產(Norges Bank Real Estate Management)執行長Karsten Kallevig表示:「因為東京的不動產市場規模是世界首屈一指,經濟成長也看好,所以今後也將繼續投資。」

新加坡政府基金的新加坡政府投資公司(GIC)也於去(2017)年12月發表,投入625億日圓與大和證券集團本社系的不動產投資信託(REIT)取得新宿車站前的辦公大樓「新宿MAYNDS TOWER」43%所有權。

 

海外資金自2013年左右開始擴大購買日本不動產,因為金融寬鬆政策讓不動產市場正向發展,使得雷曼兄弟危機後便宜收購的不動產可以確保賣出利潤,而海外資金正是這些買家。但是2015年後賣出的物件減少,交易呈現低潮。

 

因2018年之後,東京都心的辦公室會出現大量供給,預計大樓租金會下跌的心理,使得部分房東開始出售房產,使得2017年的買賣再度活絡。根據美國不動產仲量聯行(JLL) RESEARCH事業部長赤城威志觀察:「海外資金依然強勢,即使付出高價還是想買進」。

 

根據不動產服務公司CBRE的看法,由買入價格除以租金收入的投資報酬率來看,東京大手町的辦公室為3.55%,為2003年開始進行調查後的最低值。根據GIC資料,投資案件的的報酬率大概在3%中間,挪威年金基金則推測為2%左右。

 

因為日本的超低利率,使得各方還是積極買進。即使投資報酬率不高,但調度資金時的貸款利率很低的話,還是能獲利。根據JLL看法,東京高級辦公大樓的投資收益減去長期利率的差為2.8%,與只有2%多一點的倫敦及1%左右的香港比起來還是不錯。

 

負利率政策吸引海外資金投資日本不動產,讓市場不斷攀升。不過若美國等國家調升利率時造成賣出物件變多的話,根據美國戴德梁行(Cushman & Wakefield)主任鈴木英晃看法:「資金或許會轉向投資目標較多的其他國家。」然而,目前並無法確認海外錢潮是否會繼續推升已嫌過熱的市場。

 

※受注目的海外政府基金積極投資風潮

買家

物件

金額(億日圓)

安邦保險集團(中國)

全國約200棟出租公寓大廈

2,600

挪威政府年金基金

5棟表參道、原宿的商業大樓

1,325

新加坡政府投資公司

東京灣希爾頓酒店

1,000

新宿MAYNDS TOWER部分所有權

625

基匯基本(香港)

港未來 CENTER大樓

800

GreenOak(美國)

GINZA SIX 8樓的辦公室樓層

200

註:金額單位為億日圓,為概算數字,包含日本國內企業共同投資金額。

 

(消息來源:日本經濟新聞)

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