日本地價強勢逼近高峰:資金集中於東京23區及京都市等「從標準地價(都道府縣地價調查)來看市場景氣」

出處:信義房屋 2017-10-16

大都會地區的地價正如火如荼地攀升。根據國土交通省9月發表7月1日當時的標準地價(都道府縣地價調查),全國商業用地的平均變動率與去年同期相比上漲0.5%,睽違9年的大幅上漲,從2016年的0.005%起擴大上漲幅度,連續2年上揚。三大都會區(東京圈、大阪圈、名古屋圈)的住宅用地皆持平發展,商業用地則是上漲3.5%。東京圏的住宅用地連續4年小幅上漲,商業用地則是連漲5年;京都府5.7%、京都市10.3%(前年6.5%)都是大幅上漲,11個區也全部上漲。其中最大的特徵是在赴日旅客的帶動下,京都市就有5個地點囊括上漲率的前十名。

 

日本住宿或商業的需求拉抬不動產價格

 

●絡繹不絕的外國遊客 住宿或商業的需求拉抬不動產價格


京都市不動產的天花板價格讓人感覺特別強烈。伏見區的商業用地上漲率全國排名第一、高達29.6%,下京區的25.3%也顯示出驚人的上漲率。最受外國人歡迎的伏見稲荷大社周邊,商家積極展店的企圖心哄抬出上漲的地價。下京區包括四條通等地段,新店開業的意願高,商家或飯店的需求也因為外國遊客的增加而跟著蓬勃發展。


2018年1月,民泊新法宣佈全國解除禁令之後更是推波助瀾。眾多不動產投資客聚焦於京都,某個人投資客霸氣地表示「我在京都推出的民泊新建案共有12個房屋,一拿到旅館業法‧簡易住宿的營業許可後,就開始營業」,預期在訪日旅客之間的口耳相傳之下,勢必帶動外籍不動產投資客的需求。

 

另一方面,受到民泊網站迅速激增的影響,違法的民泊業者越來越多,形成社會問題之一。因此由當地7家不動產公司擔任發起人,於8月成立「京都簡易住宿‧民泊協會」(下京區),其目的在於督促行政當局對非法民泊業者提出刑事告發。


此外,即使民泊已在全國解除禁令,除了規定營業天數限制180天之外,法制化之後加重非法民泊的罰則規定,此舉讓不少人因而卻步。180天的限制勢將成為今後的討論議題,不少專家共同指責「天數的限制只會往縮小的方向發展、不會朝擴大的方向」。


大阪圏整體的商業用地連續5年上漲。大阪府5.0%、大阪市與前年相同都是上漲8.0%,心斎橋或難波地區的遊客與日俱增。根據日本政府觀光局的記錄,8月的訪日遊客與前年同月相比增加20.9%、約247萬7,500人次,8月實績創下新高;9月中旬更是以過去最快速度突破2千萬人次。

 

大阪圏最高的地價落在2013年開業的大型商業設施「Grand Front大阪」,每平方公尺要價1,460萬日圓,大阪府内連續4年的冠軍。大阪在2016年與2017年並沒有太多的新建大型大樓,在供需緊縮之下助長地價的聲勢。


住宅用地在大阪府連續4年持平,京都府下滑0.3%,連續10年欲振乏力,但因大阪市内含公寓大樓需求強烈地區的北區(上漲5.1%)或是福島區(上漲3.7%)等,京都市仍上漲1.0%;蘆屋市或西宮市等地則是連續6年上漲。

 

●全國最貴地段東京‧銀座 「明治屋銀座大樓」每坪1億2,800萬日圓


全國地價最高非東京莫屬。銀座二丁目的「明治屋銀座大樓」每坪高達3,890萬日圓,與去年同期相比上漲17.9%,超出1991年的泡沫經濟時期。東京區的商業用地上漲5.9%,高於去年上漲的4.9%。由森大樓公司與松坂屋等共同合作擴建的「GINZA SIX」,已於今年春天隆重開幕,周邊的銀座六丁目地點(約2,740萬日圓)漲幅順勢達到21.8%。

 

日本最貴地段東京


貨幣寬鬆政策吸引熱錢投入不動產市場,即使無法否定當前的行情價相對較高,但仍抵擋不了包括外資在內的投資型基金積極地購置物件。根據大型不動產業者表示「早在一年多前,外資便已搶進房市,這股氣勢延續至今」,來自美國的基金搶進房市的企圖心溢於言表。


然而,不動產一直存在著不是想買就買的兩難困境,且高價買進的不動產也不會以賠錢方式轉手讓出。不少人認為現金流會一直穩定至東京舉辦奧運的2020年,也沒有幾個投資客斷言會出現不動產市場大崩盤的景象。


東京圏的住宅用地上漲0.6%,已連續4年持漲,調查對象的所有住宅用地地點當中、半數都是上漲。市區的住宅用地上漲3.3%(前年2.7%),東京23區全面上漲,又以荒川區上漲5.3%居冠。千代田、中央、港這3個都心區的氣勢已逐漸衰退,其中,出現漲幅的地區包括荒川、足立、江戸川、葛飾、墨田、江東,這些城北、城東區的氣勢可說是銳不可擋。

 

不動產價格從市中心地區到東京23區、甚至擴大至周邊開始便居高不下。鎖定投資客、擅長公寓大樓的中型開發建商的東京日商系統,正著手開發埼玉縣西川口站沿線徒歩約1分鐘的按戶出售型公寓大樓,鄰近物件的售價勢必跟著水漲船高。若干年前,每坪不過200萬日圓,現在已漲價到250萬日圓;浦和區的漲勢更是超過300萬日圓。


不少不動產買賣仲介業者一致認為「公寓大樓轉賣業者積極的炒作,也刺激漲勢」,也指出「東京也順勢牽引著神奈川、千葉、埼玉的物件成交件數」,因為當市中心、都會區的價格過高,消費者只得不斷地把購屋區域一直往外延伸。對於上班族來說,東京灣港等塔式公寓大樓依舊是遙不可及的夢。

 

「儘管不動產龍頭業者也不斷對外放話公寓大樓必須調整價格,卻感受不到這些不動產龍頭業者聯手調整價格的氣氛」(多位國内證券分析員)。眼前,居高不下的房價似乎會持續下去。

 

日本最貴地段東京

日本最貴地段東京

 

●個人投資客開始拋售 浮上檯面的買方也呼應了買氣……


個人的不動產投資客認為已達賣房時機,紛紛蠢蠢欲動地開始拋售。「當初2億日圓購置的中古獨棟公寓,5月以2億7,000萬日圓售出」或是「住了將近10年的整棟中古公寓,幾乎以一倍的價格脫手」,諸如此類的個人不動產投資客的捷報不絕於耳。也就是說,即使售價不斐、買賣依然成交,可見進場的買方氣勢不容小覷。


受到市場趨勢的影響,SHINOKEN集團現在的主力商品除了新建投資用公寓(Harmony Terrace系列)及新建投資用公寓大樓(Harmony Residence系列)之外,10月開始的『裝修×投資用公寓大樓』事業是先以區分所有的方式購置地段佳的老公寓,經過裝修後增值成為有利可圖的物件再進行銷售。


該公司也指出,過去作為公寓大樓用地而開發的東京都黃金地段,因居高不下的地價及人事成本負擔帶動施工成本上漲等因素,越來越難以確保穩定購置優良的銷售物件。在此背景因素之下,以靠近車站、地段佳的老舊公寓為對象,即使屋齡偏高,仍鎖定租賃需求高之優良物件的事業正積極地展開。採取全面裝修來增加價值、變身成為投資用公寓大樓儼然已成趨勢,判斷購置這一類投資用中古型公寓大樓的需求將甚囂塵上。

 

對此,一位50幾歲的女性投資客表示「已經蓋了好多年的公寓大樓竟然可以獲利7000萬日圓,這麼貴的物件若是賣給薪資階級的投資客、難免於心不忍,反之,若是賣給員工約100人規模的老闆,絲毫沒有『罪惡感』」,有感而發的論調顯示公寓大樓的售價不斐。


沒有資金的流動,資本市場也好、房市也罷,就像一灘死水。1990年的泡沫經濟時期後、接連爆發基金泡沫化,在呆帳處理不斷攀升之中,找到了購置大宗不動產的投資機會、資金再次湧入。將來,還是有可能進入類似的周期,卻沒人可預測何時會發生。

 

「全国で最も基準地価が高かった銀座明治屋ビル」

① 「居全國標準地價之冠的銀座明治屋大樓」

 

「今年春にグランドオープンしたGINZA SIX」

②「今年春天開幕的GINZA SIX」

 

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