2018上半年首都圏不動產-都心區公寓大廈價格出現追高趨勢

出處:信義房屋 2018-06-12

─ 流入東京的投資金維持穩定,商業大樓市況擔憂消退。─


從日本房地產市場情況來看,國土交通省3月公布公示地價上漲,證實房地產價格與交易價格上揚。在分售公寓大廈市場方面,以首都圈而言,新成屋和中古屋市場開始失去光彩,尤其新建公寓大廈的供應量似乎繼續受到抑制。至於包括辦公大樓在內的商用不動產,則趕上東京奧運的開發熱潮。進入6月後2018年已過半年,讓我們來回顧目前為止的首都圈房地產市場,並展望下半年的發展情勢。

 


 

■分售案件與新成屋銷售量未成長,但價格仍維持高點。
由於投資需求,億萬中古屋熱銷。


首先是新建公寓大廈的狀況。大型不動產企業正以首都圈為中心加速壟斷市場,三井不動產Residential、三菱地所Residence、野村不動產、住友不動產的市占率持續擴大,尤其是住友不動產,至2017年止已四年蟬聯新增供應戶數之首。根據不動產經濟研究所公布的資料顯示,2017年首都圈新增供應量排名前五名分別是住友不動產(5663戶)、野村不動產(3898戶)、三井不動產Residential(3236戶)以及三菱地所Residence(2380戶)。住友不動產以1756戶的差距大幅領先第二名的野村不動產。而日本全國的供應戶數,也由住友不動產(7177戶)連續四年拿下第一名。


然而,公寓大廈銷售情況並不樂觀。根據該研究所5月21日公布的最新數據就可以得知,首都圈新建公寓大廈4月份銷售數量為2342戶,比前1年同一時期減少14.6%,上市首月份的簽約率為63.0%(同期下降3.3百分點),兩個月來首次低於銷售景氣良好指標的70%。


即使新成屋銷售數量並未增加,價格仍然持續走高。以都心區為主的摩天大樓型或大規模建案等熱門物件,銷售表現良好。另一方面,地理位置競爭力相對弱勢的郊區物件,則陷入銷售苦戰的泥沼。一般認為,房市如此兩極化發展的局勢仍將持續,少數人認為銷售力回復會波及到整個首都圈。4月底的庫存量(6443戶)看似下降,但實際上是因為新增供應量沒有增加,而且銷售狀況不錯,並非庫存數量減少。


事實上,業界也傳出「整體的供應戶數之所以偏少,主要原因在於要能找到符合企劃設定產品的土地很少,但在東京都心及其周邊的公寓大廈銷售狀況保持穩定。郊區方面,收入與價位的吃緊程度已趨近極限,即使建築成本上漲、價格大幅提高,但銷售量仍和都心區域有差距」的聲音(不動產協會菰田正信理事長)。


針對景氣良好的都心區域,大型不動產業者分析指出,包括吸引投資客群的實際需求在內,由購屋客群支撐的價格仍有上升空間,顯示投資客群的購買意願相當穩固。
從中古公寓大廈市場也能察覺到投資客群的動向。包括4月份未能完成全力衝刺的不動產仲介業者在內,有許多聲浪指出:「亞洲等海外的購屋意願再次回到買賣市場」,以及「亞洲系的交易量自去年12月以來一直很活躍」。


根據中古公寓大廈的數據顯示,東日本不動產流通機構的首都圈中古公寓大廈4月成交件數約為3237件(比去年同月增加2.3%),已2個月連續上升,每1平方公尺的單價也持續上漲64個月。而新增的登錄件數連續8個月增加至17,704件,庫存戶數(45,746件)也在35個月內持續增加。由於新成屋的供應量少,加上新成屋售價超出一般上班族可出手購買的水準,因此中古公寓大廈銷售量仍維持穩定。
然而,賣方的售價永遠跟不上買方的意願。即使賣方企圖以高價出售,卻在售屋需求增加之下,使得庫存數量不斷累積。


今後中古公寓大廈的價格動向將持續走強。根據東京Kantei的資料顯示,東京23區為5372萬日圓,都心6區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區)處於7000萬日圓左右的高水準,價位看似已達到最高點,仍有其他看法指出:「都心區域中古公寓大廈的價格依然有上升的跡象,尤其是千代田區、港區和澀谷區,這三區走勢更是強勁」,價格依然呈現驚人的持續走高趨勢。該公司指出,即使是今後需要進一步詳細調查的中古屋市場,平均價格都有可能達到8000萬日圓。「尤其是中古公寓大廈當中,銷售價格達1億日圓的高價物件景氣仍相當看好。」對此,大型仲介公司的口徑一致。


下半年新成屋與中古公寓大廈仍將維持高價位的售價水準。根據總務省統計,雖然家庭年收入並無太大變化,但為了擴大新成屋的銷售量與中古屋的交易量,必須提高購屋階層主力的一般上班族薪資水準,亦即薪水上漲為必要條件。

 


■商用大樓/需求超乎預期強勢
新增供應量也慢慢帶動租金行情


從去年到今年初,商用不動產市場的景氣令人擔憂。辦公大樓的市況方面,有意見指出,隨著2018年與2020年新建大樓供應量增加、以及空屋率上升,將促使租金開始下滑。然而,經過確認後發現因企業業績良好,出現超乎預期的強大市場需求。新建大樓的入駐商家也已順利定案,再加上租金上漲,因此對於未來供應量增加的擔憂也明顯減少。


根據各家調查公司公布的數據顯示,空屋率偏低,以三鬼商事的資料來看,4月份東京都心5區(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區)的空屋率為2.65%,比對2008年1月以來的低水準,實際上處於幾乎滿房的狀態;平均租金也連續上漲52個月,每坪租金達到將近2萬日圓的水平。


住友不動產的新建大樓入住狀況極佳。5月完工的地上22層辦公大樓「住友不動產御成門摩天大樓」,以客滿的狀態展開營運。住友不動產在過去曾是松下興產和松下電器產業(現在的PANASONIC)的東京總公司所在地,收購了包括鄰地在內進行重建的土地,總共有1萬坪。三井住友信託銀行的資產管理部門將成為主要承租人,每坪平均租金接近3萬日圓。住友不動產表示也有聽說「似乎還可以打出更高的訂價……」。整體而言,現有大樓的租金也得以提高,從下一期開始,價格上的拉鋸戰也會很強勁。至於從今年起動工,到後年完工的新建大樓,也已確定有8成左右承租戶已定。


投資商業不動產的投資金也正持續流入。經營不動產服務的JLL(仲量聯行),對於2018年1~3月全球商用不動產投資金額進行總結,以各大城市比較投資金額流入量,東京是排名居首的地區,流入資金高達91億美元,分別超過紐約(90億美元)和倫敦(59億美元),創下2014年1~3月以來的最高投資金額第一的紀錄。由於公司業績強勁與人力資源短缺,辦公大樓需求增加,對於辦公室投資金額比例超過整體的80%。另外J-REIT的動向也很活躍,交易金額超過22億美元。


亞太地區有400億美元的資金流入,同一時期的投資金額也創下最高記錄。日本國內投資人的投資活動相當踴躍,帶動了澳大利亞和香港的投資活動。首都圈在上述情況下,由於企業業績穩定,擴大面積需求的活躍,在2020年奧運來臨之前,投資金仍將持續流入。

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