2018上半年首都圏不動產-都心區公寓大廈價格出現追高趨勢

─ 流入東京的投資金維持穩定，商業大樓市況擔憂消退。─

從日本房地產市場情況來看，國土交通省3月公布公示地價上漲，證實房地產價格與交易價格上揚。在分售公寓大廈市場方面，以首都圈而言，新成屋和中古屋市場開始失去光彩，尤其新建公寓大廈的供應量似乎繼續受到抑制。至於包括辦公大樓在內的商用不動產，則趕上東京奧運的開發熱潮。進入6月後2018年已過半年，讓我們來回顧目前為止的首都圈房地產市場，並展望下半年的發展情勢。

■分售案件與新成屋銷售量未成長，但價格仍維持高點。
由於投資需求，億萬中古屋熱銷。

首先是新建公寓大廈的狀況。大型不動產企業正以首都圈為中心加速壟斷市場，三井不動產Residential、三菱地所Residence、野村不動產、住友不動產的市占率持續擴大，尤其是住友不動產，至2017年止已四年蟬聯新增供應戶數之首。根據不動產經濟研究所公布的資料顯示，2017年首都圈新增供應量排名前五名分別是住友不動產（5663戶）、野村不動產（3898戶）、三井不動產Residential（3236戶）以及三菱地所Residence（2380戶）。住友不動產以1756戶的差距大幅領先第二名的野村不動產。而日本全國的供應戶數，也由住友不動產（7177戶）連續四年拿下第一名。

然而，公寓大廈銷售情況並不樂觀。根據該研究所5月21日公布的最新數據就可以得知，首都圈新建公寓大廈4月份銷售數量為2342戶，比前1年同一時期減少14.6％，上市首月份的簽約率為63.0％（同期下降3.3百分點），兩個月來首次低於銷售景氣良好指標的70％。

即使新成屋銷售數量並未增加，價格仍然持續走高。以都心區為主的摩天大樓型或大規模建案等熱門物件，銷售表現良好。另一方面，地理位置競爭力相對弱勢的郊區物件，則陷入銷售苦戰的泥沼。一般認為，房市如此兩極化發展的局勢仍將持續，少數人認為銷售力回復會波及到整個首都圈。4月底的庫存量（6443戶）看似下降，但實際上是因為新增供應量沒有增加，而且銷售狀況不錯，並非庫存數量減少。

事實上，業界也傳出「整體的供應戶數之所以偏少，主要原因在於要能找到符合企劃設定產品的土地很少，但在東京都心及其周邊的公寓大廈銷售狀況保持穩定。郊區方面，收入與價位的吃緊程度已趨近極限，即使建築成本上漲、價格大幅提高，但銷售量仍和都心區域有差距」的聲音（不動產協會菰田正信理事長）。

針對景氣良好的都心區域，大型不動產業者分析指出，包括吸引投資客群的實際需求在內，由購屋客群支撐的價格仍有上升空間，顯示投資客群的購買意願相當穩固。
從中古公寓大廈市場也能察覺到投資客群的動向。包括4月份未能完成全力衝刺的不動產仲介業者在內，有許多聲浪指出：「亞洲等海外的購屋意願再次回到買賣市場」，以及「亞洲系的交易量自去年12月以來一直很活躍」。

根據中古公寓大廈的數據顯示，東日本不動產流通機構的首都圈中古公寓大廈4月成交件數約為3237件（比去年同月增加2.3％），已2個月連續上升，每1平方公尺的單價也持續上漲64個月。而新增的登錄件數連續8個月增加至17,704件，庫存戶數（45,746件）也在35個月內持續增加。由於新成屋的供應量少，加上新成屋售價超出一般上班族可出手購買的水準，因此中古公寓大廈銷售量仍維持穩定。
然而，賣方的售價永遠跟不上買方的意願。即使賣方企圖以高價出售，卻在售屋需求增加之下，使得庫存數量不斷累積。

今後中古公寓大廈的價格動向將持續走強。根據東京Kantei的資料顯示，東京23區為5372萬日圓，都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區）處於7000萬日圓左右的高水準，價位看似已達到最高點，仍有其他看法指出：「都心區域中古公寓大廈的價格依然有上升的跡象，尤其是千代田區、港區和澀谷區，這三區走勢更是強勁」，價格依然呈現驚人的持續走高趨勢。該公司指出，即使是今後需要進一步詳細調查的中古屋市場，平均價格都有可能達到8000萬日圓。「尤其是中古公寓大廈當中，銷售價格達1億日圓的高價物件景氣仍相當看好。」對此，大型仲介公司的口徑一致。

下半年新成屋與中古公寓大廈仍將維持高價位的售價水準。根據總務省統計，雖然家庭年收入並無太大變化，但為了擴大新成屋的銷售量與中古屋的交易量，必須提高購屋階層主力的一般上班族薪資水準，亦即薪水上漲為必要條件。

■商用大樓／需求超乎預期強勢
新增供應量也慢慢帶動租金行情

從去年到今年初，商用不動產市場的景氣令人擔憂。辦公大樓的市況方面，有意見指出，隨著2018年與2020年新建大樓供應量增加、以及空屋率上升，將促使租金開始下滑。然而，經過確認後發現因企業業績良好，出現超乎預期的強大市場需求。新建大樓的入駐商家也已順利定案，再加上租金上漲，因此對於未來供應量增加的擔憂也明顯減少。

根據各家調查公司公布的數據顯示，空屋率偏低，以三鬼商事的資料來看，4月份東京都心5區（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區）的空屋率為2.65％，比對2008年1月以來的低水準，實際上處於幾乎滿房的狀態；平均租金也連續上漲52個月，每坪租金達到將近2萬日圓的水平。

住友不動產的新建大樓入住狀況極佳。5月完工的地上22層辦公大樓「住友不動產御成門摩天大樓」，以客滿的狀態展開營運。住友不動產在過去曾是松下興產和松下電器產業（現在的PANASONIC）的東京總公司所在地，收購了包括鄰地在內進行重建的土地，總共有1萬坪。三井住友信託銀行的資產管理部門將成為主要承租人，每坪平均租金接近3萬日圓。住友不動產表示也有聽說「似乎還可以打出更高的訂價……」。整體而言，現有大樓的租金也得以提高，從下一期開始，價格上的拉鋸戰也會很強勁。至於從今年起動工，到後年完工的新建大樓，也已確定有8成左右承租戶已定。

投資商業不動產的投資金也正持續流入。經營不動產服務的JLL（仲量聯行），對於2018年1～3月全球商用不動產投資金額進行總結，以各大城市比較投資金額流入量，東京是排名居首的地區，流入資金高達91億美元，分別超過紐約（90億美元）和倫敦（59億美元），創下2014年1～3月以來的最高投資金額第一的紀錄。由於公司業績強勁與人力資源短缺，辦公大樓需求增加，對於辦公室投資金額比例超過整體的80％。另外J-REIT的動向也很活躍，交易金額超過22億美元。

亞太地區有400億美元的資金流入，同一時期的投資金額也創下最高記錄。日本國內投資人的投資活動相當踴躍，帶動了澳大利亞和香港的投資活動。首都圈在上述情況下，由於企業業績穩定，擴大面積需求的活躍，在2020年奧運來臨之前，投資金仍將持續流入。