地價上漲,影響擴及地方縣市

出處:信義房屋 2019-04-23

與旅遊市場連動的不動產市場

 

日本似乎持續吸引投資金流入,特別是在大城市地區。這種情況可從3月下旬日本國土交通省公布的地價公告中看出。儘管是截至今年1月1日為止的地價,但全國所有用途土地的平均值和商業用地,已經連續四年上漲,住宅區也持續兩年上漲。

 

調查目標為全國26,000個地點。並未侷限於東京和大阪等大城市,札幌、仙台、廣島、福岡這4個地方縣市,所有用途土地的平均值也有5.9%,商業用地則是9.4%,兩者皆大幅上升。即使是在三大都市區以外的地方都市住宅用地,也在時隔27年以來,首次轉為上升,商業用地也擴大了上升幅度,連續二年上漲。這些皆顯示出訪日遊客的入境需求,成為帶動房市的助力。

 

外資尋找適合物件的意願仍良好

東京地區的上漲幅度雖然縮小,但地價仍然走強

 

隨著訪日遊客的增加,店面和飯店需求高漲,帶動了地價的上揚。全日本地價最高的地方,是在東京銀座的「山野樂器銀座總店」,已經連續13年居冠。每1㎡高達5,720萬日元(上漲3.1%),創下地價公告的最高價值記錄。可以明顯看出,由於訪日遊客增加,使得飯店和旅館等住宿設施、商店的需求不斷升高,也在全國各地帶動不動產需求量的成長。

 

↑東京銀座「山野樂器銀座總店」

 

然而,在東京區域方面,以熱門地段為主的交易價格,似乎已漲至極限,人們越來越擔心,在東京奧運和殘障奧運之後,不動產的價格可能會下降。東京都心的5個區域內(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區),新建公寓大廈的每坪平均單價,已經高達500萬日元。

 

不少意見指出:「當前的不動產仲介市場狀況嚴峻,尤其是在銀行非法融資問題等背景之下,投資用的公寓大廈和實際需求用途的簽約情況不如預期。」(銀行系的仲介)。此外,在都心3個區域(千代田區、中央區、港區),飯店用地交易案例增加,公寓大廈用的地價水準已經漲至令人難以出手的程度。用於收益型不動產用地的交易量,仍然表現活躍。

 

基於這個因素,無論是新建或中古的公寓大廈需求,皆從市中心移至周邊區域,以東京區域的住宅用地上升率前10名來看,北區、荒川區、足立區等區域也進入排行榜,顯示人們轉往尋找較為低價的區域。在城北和城東等住商混合區域,由於前往市中心的交通便利,但相對價格較低,因此,需求幅度正在擴大。

 

例如,在江東區住吉周邊,就出現公寓大廈的開發熱潮。不但與地下鐵直接連通,而且交通便利,前往大手町只需約10分鐘,前往新宿也只需約20分鐘,再加上令人期待的東京地下鐵有樂町線延伸事業「豐洲~住吉間」(8號線)。豐洲~住吉間的計劃,是在住吉站(半藏門線和都營地下鐵線)與東陽町站(東西線)之間、以及東陽町和豐洲站(有樂町線)之間,分別建立一個新站。路線延長約5.2km。距離住吉站約步行10分鐘路程的區域內,陸續推出了分售型和出租型的公寓大廈開發案件。

 

商業用地也表現出同樣的趨勢,除了澀谷區以外,東京23個區域的地價漲幅正在擴大。高度的上漲率,也波及至台東區、江東區、荒川區、北區等周邊區域,東京地區商業用地的上漲率前3名,都位於淺草區。

 

雖然在零售案件之間(個人之間),呈現交易謹慎的狀況,但是法人之間的不動產交易,則是相當熱絡。雖然外資企業的不動產投資金額,在去年下半年陷入停滯,但「這是因為商品短缺,換句話說,就是缺乏受到賞識的物件,讓人無法出手購買,但是投資意願仍然強烈」(海外智庫)。海外企業已將目標從東京擴展到地方都市,大阪、福岡、京都、北海道、福岡、沖繩的投資金流入情形,尤其明顯。

 

對於福岡和沖繩備感興趣的亞洲富裕階層

透過重新開發和整頓基礎建設,提升便利性

 

大阪的心齋橋地區,每1㎡的地價為1,980萬日元(上漲25.3%),守住去年被梅田取代的大阪地區冠軍寶座。由於外國遊客增加,帶動了藥妝店等商店在此開店的意願,也推動土地價值上升。心齋橋和難波地區的店面與飯店需求強勁,在大阪中央區等地區,呈現高度的上漲率。大阪地區上漲率最高的是,位於大阪中央區日本橋1丁目的拱廊商店街「千成屋」(上漲44.4%),在全日本的上升率之中排名第二。包括這個地方在內,大阪市內總共有4個地點進入排行榜。

 

有別於東京,在大阪地區,分售型的公寓大廈供應數量也在增加,簽約率超過被視為景氣好壞分界線的70%。特別是在大阪市內的摩天公寓大樓銷售量,帶動了整個市場。然而,未來的銷售價格仍將逐漸上漲,越來越多相關人士認為,日後將會出現與東京相同的現象。

 

在已經成為世界主要旅遊目的地的京都市商業區,上漲幅度擴大到13.4%。其中又以觀光需求旺盛的東山區、下京區、南區、中京區等特別高。在五條樂園,可以看到許多對於古老紅燈區罕見建築物感興趣的外國人和日本國內年輕人造訪,相當熱鬧。在此契機之下,開始出現由基礎做起的振興計劃。

 

 

根據地價的官方公告,北海道俱知安町在住宅用地和商業用地兩者的上漲幅度,已經連續兩年位居全國第一。這裡湧入了來自澳洲和香港的大批滑雪客。而在沖繩地區,也掀起來自日本國內的移居熱潮、以及熱絡的訪日外國遊客需求。

 

在沖繩地區,以國際通為中心,人們對於店面和飯店等商業用不動產的投資需求強勁,商業用地(上漲17.5%)已連續6年創下歷史新高。而住宅用地也上漲10.6%,市中心區域則展開了土地區分整頓事業,改善了公共設施和商業設施集中地區的居住環境,公寓大廈和獨棟式住宅皆出現強烈的需求。

 

大型不動產業者指出,分售型公寓大廈價格,目前每坪單價大約是220萬日元左右,達到了5年前的大約2倍之多。「越來越多的香港富裕階層,比起北海道,更想考慮購買沖繩地區的公寓大廈。最近,也對於在沖繩海邊潛水感到興趣」(大型不動產業者)。此外,今年夏天延長沖繩都市單軌電車(YuiRail)的路線之後,將增加便利性。

 

福岡縣博多站周圍的地價強勁。透過天神Big Bang計劃,在國家戰略特區放寬管制,來促進30棟建築的重建,使得天神地區的地價呈現大幅上漲率。福岡市的住宅用地已上漲5.3%(去年為4.3%),商業用地則上漲12.3%(去年為10.6%),兩者皆有上升。

 

在人口增加的背景之下,福岡地區的住宅需求旺盛,對於市中心和容易進入市中心的地區,公寓大廈用地的需求緊迫,中央區、東區、南區的地價高漲。天神和赤坂地區,陸續推出分售型公寓大廈的開發案件。從天神站起算第4站的西新站,也有大型不動產業者正在開發40層樓高的摩天公寓大樓(總戶數306戶),預計將出現九州第一個破億日元物件。

 

全球貨幣緊縮政策已經消退,低利率政策仍在持續,尋找投資標的物的國內外資金,已逐漸波及到日本的地方都市區域。

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