CBRE調查顯示,日本不動產融資額仍將增加

出處:信義房屋 2018-12-04

根據不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE)對貸款金融機構進行的問卷調查顯示,預估2018年度的事業用不動產新融資額將比2017年度更為增加。從各項目數據來看,不管是貸款價值比(LTV)在70%~80%之間、收益率差(Yield Spread)在250bps~430bps的夾層貸款(Mezzanine loan),或是貸款價值比在50%~70%之間、收益率差80bps~90bps的優先貸款(Senior loan),融資額都向上增加。

 

有33%的貸款金融機構表示「夾層貸款融資額有增加」,大幅多於回答「減少」的8%。夾層貸款增加的原因推估為借貸方需求上升所致。不動產價格上升使得貸款金融機構評估額跟期望購買額之間的價差擴大,僅靠優先貸款無法借得必要的資金,使得對夾層融資的需求上升。

 

另一方面,回答「優先貸款增加」及「減少」者皆為22%,但對照2017年度的融資業績,融資業績高的金融機構回答「增加」的比率比回答「減少」的高,但業績未滿100億日圓的小規模金融機構回答「減少」的比較多。也就是說,雖然以金融機關數來看,增加及減少的機關數是相同的,但從金額來看的話,2018年度的融資額很可能是增加的。

 

 

此外,以回答率的順序來看,金融機構判斷是否融資的最重要項目分別是:LTV(27%)、安定的收益性(19%)、利差/都市及地點/保證人(皆為15%)。貸款餘額從多到少的排行則為:辦公室(58%)、出租公寓大廈(15%)、商業設施(12%)、物流設施(8%)等。

 

備註:以上數據來自CBRE於2018年7月~8月實施之問卷調查結果。有26間從事無追索權貸款(Nonrecourse loan)業務的金融機構回答此問卷(回答率63%)。總公司所在地於日本國內的的20間,在國外的則有6間。主要融資對象為優先貸款有16間,為夾層貸款的有10間。

 

用語

  • 優先貸款(Senior loan):得到借貸不動產對象第一順位擔保權等之高償還順位借貸。
  • 夾層貸款(Mezzanine loan):只得到借貸不動產對象第二順位以下擔保權,低於優先貸款償還順位之貸款。
  • LTV(Loan to Value):不動產評估額與貸出金額之比例(LTV=貸出金額÷不動產評估額)。
  • 利差(Spread):貸出方設定之,基準利率之外另加上的利率(貸出利率=基準利率+利差)

 

 (消息來源:日経不動産マーケット情報)

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