專家觀點：為何在東京置產很划算？

14年前的東京有許多投報率達6%的物件，和當時相較，現在東京不動產價格已大幅上漲，是否會呈現泡沫化呢？值得探討。

 

與亞洲主要都市相較，東京還會再攀升！

比較「不動產」與「日本國債」

 

「東京的單房公寓正在泡沫化嗎?」

 

我常常會遇到客戶詢問上述的問題，的確東京的單房公寓價位已上漲很多，當我14年前剛開始經營這間辦公室時，可說滿地都是扣除各項支出後、投報率超過6%的物件，現在看來當時的不動產真是太便宜了。在金融界，日本國債被評為信用風險零的資產，也就是說具有「無風險資產」的地位，而其他例如股票或公司債等金融商品，是與日本國債相互比較來進行信用評級的，若用同樣的評估方法來看不動產的話，會是如何呢？

 

14年前的2004年時，日本的超長期利率(即日本的30年國債利率)為2.7%左右，然而如上述所言，當時的不動產收益率為6%左右，這代表著什麼？

 

假設買入1,000萬日圓的日本政府發行30年國債，30年內每年可以拿到27萬日圓的利息。

 

1,000萬日圓×2.7％＝27萬日圓

 

但若同樣用1000萬日圓購買中古單房公寓的話，每年可以收到60萬日圓的房租。

 

1,000萬日圓×6％＝60萬日圓

 

兩者相較，後者有壓倒性的利潤，但卻不是所有人都會選擇買不動產，這又是為什麼呢？

 

除了先前指出的國債沒有風險(*注)外，還有因為不動產有許多風險。

*注：雖然日本國債實際上也有破產風險，但在金融界中被視為零風險。

 

例如，萬一發生地震或火災的話，會減損價值；急需現金時需要時間換成現金；建築物本身的價值會隨著時間遞減；當房間沒有租出去時可能收不到房租等，所以民眾會將持有不動產的風險及投報率放在天秤上比較，並做出購買不動產或日本國債的選擇。

 

 

與14年前相較，雖然現在沒那麼好賺，但…

 

那麼現在雙方的投報率又是如何呢？現在的30年國債利率為0.8%左右，而東京都心中古公寓的投報率為3.6%左右。

 

將上述情況彙整如下：

 

＜14年前＞

・30年國債利率(1)：2.7％左右
・單房公寓的可到手收益率(2)：6％左右
・(2)-(1)＝3.3％

 

＜現在＞

・30年國債利率(1)：0.8％左右
・單房公寓的可到手收益率(2)：3.6％左右
・(2)-(1)＝2.8％

 

說明：(2)-(1)又稱為「風險溢價 risk premium」，也就是可接受風險後能多得的利益，若風險溢價愈多，便可認定不動產越划算。

 

但如上述般「風險溢價」縮小時，雖說不動產的划算感降低，但「風險溢價」並未像投報率(6%→3.6%)降低那麼多。

 

因此，目前的不動產價格絕不是泡沫，與利率比較後還處在正常範圍內。

 

東京未來一片光明

 

以上將不動產當成金融商品進行驗證，那麼若考量東京這都市未來面的話，又是如何呢？

 

例如有很多人認為東京奧運結束後，東京都內的不動產價格會下跌，但我並不這樣認為。雖然的確可能有某些影響，但東京這都市是持續進化中的。

 

例如新橋站前的知名老舊大樓已決定改建，JR新橋站也正在改造中，日本橋及JR東京站周遭正在都市更新，日本橋上方的首都高速公路也已決定地下化。此外，附近另一個可期待

 

 

值得期待的還有築地市場舊址的廣大空地開發計畫，而田町與品川之間正在新建中的車站也已逐漸成形。雖然距離磁浮新幹線完工還有一段時間，但到時候品川站又會演化成甚麼模樣呢？

 

東京不動產仍然划算

 

與鄰近的亞洲競爭都市相較，我認為東京的未來絕不遜色。此外，香港、新加坡及上海等亞洲主要都市的投報率皆略低於2%，而這些國家的30年國債利率大概都超過4%，也就是說，風險溢價是負的。

 

從這方面來考量的話，我認為東京不動產仍屬於划算的。

 

【作者簡介】田中徹郎

股份公司銀座NAMIKI FP辦公室代表，具理財規劃師、認定技術分析師資格。

 

(消息來源：BLOGOS)