專家觀點:為何在東京置產很划算?

出處:信義房屋 2018-11-08

14年前的東京有許多投報率達6%的物件,和當時相較,現在東京不動產價格已大幅上漲,是否會呈現泡沫化呢?值得探討。

 

與亞洲主要都市相較,東京還會再攀升!

比較「不動產」與「日本國債」

 

「東京的單房公寓正在泡沫化嗎?」

 

我常常會遇到客戶詢問上述的問題,的確東京的單房公寓價位已上漲很多,當我14年前剛開始經營這間辦公室時,可說滿地都是扣除各項支出後、投報率超過6%的物件,現在看來當時的不動產真是太便宜了。在金融界,日本國債被評為信用風險零的資產,也就是說具有「無風險資產」的地位,而其他例如股票或公司債等金融商品,是與日本國債相互比較來進行信用評級的,若用同樣的評估方法來看不動產的話,會是如何呢?

 

14年前的2004年時,日本的超長期利率(即日本的30年國債利率)為2.7%左右,然而如上述所言,當時的不動產收益率為6%左右,這代表著什麼?

 

假設買入1,000萬日圓的日本政府發行30年國債,30年內每年可以拿到27萬日圓的利息。

 

1,000萬日圓×2.7%=27萬日圓

 

但若同樣用1000萬日圓購買中古單房公寓的話,每年可以收到60萬日圓的房租。

 

1,000萬日圓×6%=60萬日圓

 

兩者相較,後者有壓倒性的利潤,但卻不是所有人都會選擇買不動產,這又是為什麼呢?

 

除了先前指出的國債沒有風險(*注)外,還有因為不動產有許多風險。

*注:雖然日本國債實際上也有破產風險,但在金融界中被視為零風險。

 

例如,萬一發生地震或火災的話,會減損價值;急需現金時需要時間換成現金;建築物本身的價值會隨著時間遞減;當房間沒有租出去時可能收不到房租等,所以民眾會將持有不動產的風險及投報率放在天秤上比較,並做出購買不動產或日本國債的選擇。

 

 

與14年前相較,雖然現在沒那麼好賺,但…

 

那麼現在雙方的投報率又是如何呢?現在的30年國債利率為0.8%左右,而東京都心中古公寓的投報率為3.6%左右。

 

將上述情況彙整如下:

 

<14年前>

・30年國債利率(1):2.7%左右
・單房公寓的可到手收益率(2):6%左右
・(2)-(1)=3.3%

 

<現在>

・30年國債利率(1):0.8%左右
・單房公寓的可到手收益率(2):3.6%左右
・(2)-(1)=2.8%

 

說明:(2)-(1)又稱為「風險溢價 risk premium」,也就是可接受風險後能多得的利益,若風險溢價愈多,便可認定不動產越划算。

 

但如上述般「風險溢價」縮小時,雖說不動產的划算感降低,但「風險溢價」並未像投報率(6%→3.6%)降低那麼多。

 

因此,目前的不動產價格絕不是泡沫,與利率比較後還處在正常範圍內。

 

東京未來一片光明

 

以上將不動產當成金融商品進行驗證,那麼若考量東京這都市未來面的話,又是如何呢?

 

例如有很多人認為東京奧運結束後,東京都內的不動產價格會下跌,但我並不這樣認為。雖然的確可能有某些影響,但東京這都市是持續進化中的。

 

例如新橋站前的知名老舊大樓已決定改建,JR新橋站也正在改造中,日本橋及JR東京站周遭正在都市更新,日本橋上方的首都高速公路也已決定地下化。此外,附近另一個可期待

 

 

值得期待的還有築地市場舊址的廣大空地開發計畫,而田町與品川之間正在新建中的車站也已逐漸成形。雖然距離磁浮新幹線完工還有一段時間,但到時候品川站又會演化成甚麼模樣呢?

 

東京不動產仍然划算

 

與鄰近的亞洲競爭都市相較,我認為東京的未來絕不遜色。此外,香港、新加坡及上海等亞洲主要都市的投報率皆略低於2%,而這些國家的30年國債利率大概都超過4%,也就是說,風險溢價是負的。

 

從這方面來考量的話,我認為東京不動產仍屬於划算的。

 

【作者簡介】田中徹郎

股份公司銀座NAMIKI FP辦公室代表,具理財規劃師、認定技術分析師資格。

 

(消息來源:BLOGOS)

 

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