買賣仲介建築物狀況調查啟動,可望活化中古屋市場,可帶給買主安心感,但不適合公寓大廈採用?

出處:信義房屋 2018-05-18

找房子時傾向選擇新屋的日本,有很多人會去購買新建公寓大廈或透天住宅。但受到人口正式邁入減少階段的影響,住宅供過於求,多餘住宅逐漸形成社會的空屋問題。因此,日本政府扭轉住宅政策,將過去重視新屋的政策,轉向重視現有餘屋的政策,大力推動法規改革,如推廣建築物檢查與保證、提供住宅履歷資訊等,讓老舊公寓大廈獲得重生。換句話說,日本政府正致力於活化中古屋交易。


中古屋的成交件數逐漸增加,尤其是新建公寓大廈的價格高漲,讓許多人轉向選擇購買中古公寓大廈。東日本不動產流通機構(東日本REINS)的資料顯示,首都圈的中古公寓大廈成交件數在2016年為3萬7189件,首度超越新建公寓大廈的成交件數。儘管2017年的成交件數3年來首度落在去年水準之下,為3萬7172件,但已連續兩年維持在3萬7000件的水準,買不起新建公寓大廈的一般消費者,依然十分關注中古公寓大廈。


實際上,無可否認首都圈新建公寓大廈的供應已經達到飽和,也越來越難爭取到好的地段進行開發。相對地,中古公寓大廈的優勢,則在於已經保有好的地段。東日本REINS表示,在2017年以前,價格連續上漲5年的中古公寓大廈,雖然已經逐漸喪失經濟實惠的印象,但中古公寓大廈擁有新建公寓大廈難以取得的好地點,而且因為屋齡的關係,感覺上也比新建公寓大廈便宜。


不動產調查服務公司東京KANTEI在5月7日以電車站為單位,實施消費者對首都圈新建公寓大廈價位偏高或偏低的意見調查。該公司將同一站區中,新建公寓大廈價格等同幾年份租金的數值作為「公寓大廈PER指數」,指數越低表示價格偏低容易買進,指數越高則代表價格偏高不易買進。


從這項調查的結果來看,第1名為東京都市中心的一流地點,亦即東京地下鐵銀座線青山一丁目,其PER為45.26,換算成70㎡的銷售價格就超過2億日圓,價格最高。第2名則為同一站區的麴町,其PER為37.12(1億5411萬日圓),第3名則為橫濱高速鐵路MINATO MIRAI(港未來)線的元町.中華街,其PER為36.37(9937萬日圓)。青山一丁目的價格與價格最低的JR常磐線柏車站(PER為14.97=3701萬日圓)的PER值相差達三倍之多。

■消除中古屋的資訊落差,活化買賣


這些數據顯示因環境因素,目前若要購買市中心住宅,不得不選擇中古屋,且此一狀況仍將持續。不過,隨著屋齡越久,建築物自然也跟著老化,事實上這也是消費者猶豫購買中古屋的原因。為了消弭消費者的擔憂,從今年4月1日起實施的「修訂宅地建物取引業法(不動產經紀業管理條例)」中,新增了中古物件交易時,宅地建物取引士(不動產經紀人)除應說明重要事項外,也規定須說明建築物狀況調查的義務。


簽訂委託合約時,不動產經紀業者須告知是否與調查建築物狀況業者斡旋,並配合簽約顧客的意願,決定是否請建築物狀況調查業者進行調查。若建築物已完成建築物狀況調查,除應說明重要事項外,亦應向買主說明其檢驗內容與結果。此外,簽訂買賣合約時,亦應向賣方與買方雙方提出建築物狀況的書面資料。這項做法,就是為了讓消費者能安心購買中古屋。


建築物狀況的調查項目,以構造耐力上的主要部份、以及防止漏雨水等國家規定的項目為主。相對於新建公寓大廈,目前中古物件的資訊缺乏,因此透過資訊的提供,希望能縮小消費者與不動產公司之間的鴻溝,讓買家更加安心,以帶動中古屋的市場。


但建築物狀況調查並不判定住宅有無瑕疵(問題),也不保證建築物沒有瑕疵。僅單純證明『已完成調查』。因此若妥善實施調查,則未來發生調查當時未能判明的隱藏瑕疵時,調查公司與不動產仲介公司都不必負責。例如,不易搬移的鋼琴或傢具等難以調查的部分,可能會從調查對象中排除,因此調查公司與不動產仲介公司不須負擔這部份的責任。


因此,建築物狀況調查須與保險一併實施。國土交通省也預定運用「現有住宅買賣瑕疵保險」。根據國土交通大臣指定保險公司銷售的現有住宅買賣瑕疵保險內容來看,從建築物狀況調查完成後,自交屋起,提供最長5年的保證,住宅保證機構的保險也提供最高1000萬日圓的保障。


■有無調査也會影響到未來的估價……


不過社會大眾對於本次的建築物狀況調查有一項疑慮,就是此項制度無法滿足公寓大廈等集合住宅的需求。集合住宅除了專有部份外,也須檢查共用部份,這部份的調查須取得管理委員會的同意。在配合買主要求,與建築物狀況調查業者斡旋時,大部分業者都認為檢驗無法涵蓋共用部份的檢查。


即使賣方配合買方要求,完成建築物狀況調查作業,今後也可能出現新的疑慮,亦即調查結果是否妥當。有多位專家指出,即使是歐美等建築物狀況調查的先進國家,一開始也陸續發生過賣方與檢查、仲介公司聯手篡改調查報告,以利賣方與不動產仲介公司銷售的案例。因此日本必須建立一套機制,以避免發生這類利益衝突的狀況。


最有助於正確判斷的做法,就是由買方進行建築物狀況調查。但大型仲介公司表示「買方當然不願意自掏腰包去做調查。我們實際詢問買主的看法,大部分的答案都是如果必須自己花錢做建築物狀況調查,那麼不做調查也沒關係。」,這表示在目前的社會環境中,仍然欠缺買方應作好風險管理的觀念。


此外,也有許多看法認為,建築物狀況調查的結果、診斷結果可能良莠不齊,調查人員的能力可能有落差。總而言之,當下只能觀察今後制度的運用狀況,找出問題點,提升詳細調查的能力與制度。


不過,儘管對建築物狀況調查的制度存有種種不安與疑慮,但可確定的是,在往後的時代,中古屋的價值將不單憑屋齡決定,也會依照建築物狀況調查結果,進行重新裝潢、整建,以反映在建築物的估價上。因此,住宅(公寓大廈、獨棟住宅)有沒有建築物狀況調查證明品質,將拉開價格的差距,清楚反映在售價與資產價值上。因此,建築物狀況調查可望成為判斷中古屋資產價值的一項指標。

 

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