2018上半年近畿地區不動產市場 分售型公寓大廈價格持續上漲

出處:信義房屋 2018-07-16

-再開發事業與訪日旅客需求支撐市場-


近畿地區的不動產市場維持穩固。這是因為以東京為中心的首都圈房價飆升,使得厭惡此情況的人士將部分投資金流向關西地區。由中古住宅的流通情況來看,近畿地區的仲介公司也指出:「進入2018年之後,大阪、兵庫和京都為主的物件單價平穩上漲,尤其是京都,3月份經手的營業額,更是創下歷史最高記錄」。而近畿地區的大型仲介公司,也針對都心區域為主的高單價買賣金額地區,表現出積極性的加速展店。繼上回的首都圈之後,我們這次將回顧近畿地區的上半年市場。


●擴大不動產投資視野
公寓大廈銷售狀況良好


根據不動產經濟研究所公佈的數據顯示,近畿地區的分售型公寓大廈市場,5月份的銷售戶數1480戶,呈現睽違4個月低於1年前的水準,但平均每1㎡的單價卻是連續3個月上昇。若以簽約率的變化來觀察銷售狀況,則近畿地區5月為69.5%,雖然可判斷銷售狀況良好的部份不到7成,但是自從2016年1月的67.1%以來,就一直處於低於7成的狀況。首都圏方面,到今年5月為止,在1年期間內,只有2次超越70%,相較於此,新建公寓大廈的銷售狀況,明顯呈現西高東低的傾向。


根據東京Kantei的調查,最近5月份的近畿地區公寓大廈價格,大阪市中心已逼近跨越4000萬日圓的分水嶺,創下近來最高數值3926萬日圓。近畿地區的整體平均數值方面,自從今年2月以來維持在上昇的傾向。大阪府連續3個月上昇至2378萬日圓(同時期上昇0.7%)。大阪市也連續3個月上昇,達到3011萬日圓(同時期上昇1.2%),已登上3000萬日圓的水準。阿倍野區和都島區等區域,則拉高了大阪市的平均值。


大阪市內的富裕階層需求穩定,不僅是新建公寓大廈,就連屋齡淺的中古公寓大廈的價格也呈現漲勢。然而,日本不動產研究所在6月1日的預測中表示:「以優良住宅區域為主的住宅需求將會維持穩定」。在租金市場方面,以大阪市中心為主的區域也處於上昇局面,但隨著改建老朽屋況等,利率水準依然維持在低空飛行狀態,因此,「不動產投資的視野將更加擴大,由不動產公司以外業者取得物件的案例將越來越多」。


由於近畿地區擁有許多國內外知名的觀光景點,因此住宿需求旺盛,在此背景之下,地價走向持續偏高的同時,酒店和旅館等住宿設施、以及商業店鋪租金不斷上漲。其中又以酒店的需求,特別強大。


根據該研究所發布的意見指出:「在京都地區裡,除了專供住宿的酒店之外,在烏丸四條周邊的膠囊旅館,開業數量不斷增加,高額不動產交易持續進行,導致當地業者難以進入市場。高價買方主要是關東企業和外資企業等京都府以外的業者。由於供給物件不足,因此越來越多的辦公室和收益型公寓大廈物件等,計劃轉型成簡易旅館」。


此外,週刊住宅Times也指出,京都地區學生與年輕上班族等單身人士與家庭的租賃需求強大。該公司表示:「二條城站、西大路御池站、太泰天神川站所屬的地下鐵東西線,鄰近商業街的烏丸站、烏丸御池站、三條站。同時也有京都大學、同志社大學、京都府立大學、立命館大學等學校分布,因此收益型公寓大廈的入住率很高,故吸引東京都和非當地居民的個人投資者,也將資金投入」。


●住宿和商業設施的需求旺盛
大阪御堂筋的路線價格,位居全國第2高


住宿事業法(民泊新法)於6月15日生效,可將一般住宅等,採用付費方式出租,雖然可期待藉此解決酒店和旅館等住宿設施不足的問題,但各市設有獨特規定,並逐步強化管制措施,例如兵庫縣蘆屋市全年禁止民泊營業、京都市設有營業日數60天上限的規定、以及在民泊設施半徑800m以內,必須設置管理人員等。「受到這些動向的影響之下,住宅地區的既有訪客房,開始有出售的趨勢。但在商業地區中,小規模的租賃公寓大廈,則有越來越多轉為訪客房用途」(日本不動產研究所)。隨著訪日旅客的增加,在口耳相傳之下,也成為海外資金的目光焦點。


根據國稅廳於7月2日公布,今年1月1日的「路線價格」來看,最高路線價格上昇的有33個都市,持平的有13個都市,下滑的則有1個都市。這個路線價格,是根據地價公告價格、買賣實例金額、不動產鑑定師等所做的鑑定評價金額、專家意見等,計算出來的價格,再乘以80%,進行評估。


全國路線價格最高的是「東京都中央區銀座5丁目」(銀座中央通),高達4432萬日圓/㎡,已連續33年位居榜首,並超越了之前的最高金額,亦即前年度的4032萬日圓,而達到歷史最高金額。第2名則是大阪府北區角田町(御堂筋),以1256萬日圓入榜。

 


在大阪站和梅田站附近,大型不動產公司競相開發大規模的公寓大廈。從去年春天起到2020年左右,將完成超過10棟的公寓大廈。例如,東急不動產的「Branz 摩天大樓 North」(653戶)、住友不動產的「城市摩天大樓東梅田Park Front”(490戶)、阪急不動產的「Geo天六雙子摩天大樓」(358戶)、以及三菱地所Residence的「The Park House中之島摩天大樓」(894戶)等。另外,從大阪中心區域和道頓堀(難波車站)、通天閣(天王寺車站)等以南方的住吉區象徵大阪地區,是高收入族群聚集的熱門區域,住宅的實際需求強大,其中的帝塚山,更是知名的高級住宅區。


根據最高路線價格和前年度的波動率來看,第1名的神戶市三宮中心街道,比前年上昇了22.5%,達到392萬日圓。第3名的京都市四條通,同期比率也上升了21.2%,達到475萬日圓。從路線價格也可以明顯看出,近畿地區土地價格的強大趨勢。此外,銀座中央通的波動率是第12名、御堂筋是第15名。兩者的價格似乎都已置頂,成長率呈現鈍化狀態。


以波動率已置頂的神戶市三宮區來看,再開發計劃陸續進行,拉抬了土地價格。包括JR三宮站周邊的再開發案在內,海濱地區的重建與神戶市官廳的部分改建計劃等,有多個大型案件存在。蘆屋和西宮、阪急塚口的再開發案件,也牽引著不動產市場的發展。


在俗稱西北的西宮北口地區,大型不動產公司正在推動分售型公寓大廈的開發案件。從西宮北口站步行15分鐘左右,就能到達梅田站和神戶三宮站,由於交通便利,因此累積了住宅庫存量,而未來在該地區內的換屋需求,也可望增加。2018年秋天,再開發案件「(暫名)西宮北口阪急大樓」預定開幕。阪急沿線的實際需求與租賃需求皆很旺盛,尤其是阪急神戶線和阪急今津線重疊的西宮北口車站周邊,由於位在大阪和神戶的中間點,因此吸引了雙邊的需求。「最近5月份的神戶市公寓大廈價格為1897萬日圓(同期上昇1.9%),自去年10月以來,與去年同期相比,已轉為正值」(東京Kantei)。


在近畿地區,以大阪地區為中心的地價不斷上漲,資金似乎將持續流向不動產市場。

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