回顧2017年不動產市場 : 分售型住宅已達合格分數線、商業用物件持續穩定上昇【需求集中在東京都心的1年】

出處:信義房屋 2017-12-13

在東京都心的部分區域,住宅、不動產業界的地價已高漲至超越泡沫經濟時期的水準,分售型住宅事業與商業用不動產的價格大幅攀昇。距離2020年的東京奧運還有將近3年的時間,目前就已逼近顛峰狀態,一般認為不用等到奧運來臨,市場價格就能達到頂點。接下來一起回顧2017年這1年期間的不動產市場狀況。

 

●新增供給量與簽約率的回復速度遲緩 

  熱門的公寓大廈物件吸引高所得群聚集

 

以分售型公寓大廈的新增供給量而言,首都圈沿續2016年起市場縮小的明顯傾向。以不動產經濟研究所每月公布的數字來看,供給量與簽約率皆未出現回復傾向,簽約率到最近的10月為止,連續3個月景氣低迷,只達成不到目標值的70%。


去年,由於調高消費稅的動向尚未明確等因素,而錯失供給案件時機成為一大主因,再加上2017年的供給用地欠缺,材料與人手不足等問題,建設成本的上昇也造成了影響。為了確保公寓大廈用地,在外國旅客市場需求的背景之下,與飯店開發案件的競爭激烈,在投標時,不少案例都顯示甘拜於飯店開發商的後塵。


根據不動產協會針對會員所實施的「公寓大廈供給動向調查」結果,以10月的資料來看,首都圈的分售型戶數為1949戶,比起前月份的2759戶大幅減少29.4%。和1年前相比也減少了24.0%。販售首月份的簽約率為67.6%,比起前月份的68.8%,下滑了1.2%。分售型住宅的平均價格為5765萬日圓,比前月份的6010萬日圓降低了4.1%。

 

然而,不動產協會的菰田正信會長(三井不動產社長)認為:「公寓大廈市況整體而言景氣仍佳」。這是根據東京都內焦點物件銷售業績亮眼而作出的推論。實際上,三井不動產Residence等公司,在今年春天推出的「The Gardens東京王子」(總戶數864戶)的Airlie Court(452戶)與Bloom Court(255戶)已銷售一空,並已開始銷售最後一區。東京建物公司在都心區域推出的「Brillia Tower 代代木公園 CLASSY」(地上19層,總戶數195戶)的第1期在當天即售空超過100戶的物件。「Park Tower晴海」(總戶數1076戶)也是在第1期時已售出超過300戶。

 

大型建商所開發供應的這些公寓大廈,購買客層都是年收入或家庭年所得超過800萬~1000萬日圓者。以上班族平均年收入的500萬日圓水準,實在難以出手。


根據這樣的狀況,顯示大型不動產公司對於房地產市場的看法是「針對上班族推出的物件,已達到相當高價的水準,不過若是限定在都心3區(千代田區、中央區、港區)的話,仍然有持續上漲的空間」(菰田會長)。2017年的新增供給戶數達到3萬5千戶以上,甚至可望達到將近4萬戶的水準。


覺得新建分售型公寓大廈價格遙不可及的消費者,以往都是改為物色中古公寓大廈,但是這些中古物件的價格在今年也一樣高漲。根據At Home調查的首都圈10月份中古公寓大廈價格動向顯示,都會區的平均價格,已達到該公司開始進行此項調查以來的歷史最高點。東京Kantei在同月份的調查資料結果也指出,都心6區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區)雖然與前月份持平,但仍然有7327萬日圓,保持在7000多萬日圓的高水準數值。

 

由於中古物件的品質高,加上低利率等,取得物件的環境條件良好,因此不動產流通業界認為:「受到安倍經濟學利益之賜的人,正在物色熱門物件」;也有意見指出:「公寓大廈轉售業者的活絡動向,帶動了價格的上揚」。投資用物件也是一樣的情形,收益物件網站健美家(東京都港區)表示,11月的獨棟公寓大廈售價為1億7045萬日圓,創下自2009年4月以來的高價位記錄。


東京灣岸區域的資產價値(價格)上昇,也成為一大焦點。List Sothebys Realty公司指出,該區域的資產價値在過去10多年來增加了1.5成。其中也有在2004年以4300萬日圓購入的住戶,後來以6300萬日圓售出的案例。

 

回顧2017年日本不動產市場

 

●辦公大樓呈現強烈不足感的1年 租金、運轉率皆呈現穩定走向

 

商業用不動產市場方面,大樓供給量呈現強烈的不足感。然而,租金和運轉率卻一片熱絡,租賃業在這1年處於穩定狀態。瑞穗證券的石澤卓志表示:「雖然有部份大樓出現明顯的空房率,但這是因為設定的租金價格較硬,並非市場需求疲弱」。不動產協會的菰田會長也指出:「以大樓市況來看,市場需求吃緊呈現滿租狀態,可能會造成空屋率進一步降低。2018年之後,大樓的新增供給量會增加,但是由於經濟和景氣持續回復,應該能夠充分吸收這些物件」。

 

根據Xymax不動產綜合研究所在11月整理出2017年第3季(7~9月)的辦公大樓市場報告顯示,東京23區的大樓空屋率為3%左右,依然維持在低水準。新簽約案件的租金也再次攀昇。

 

空屋率和前期相比降低了0.38%,來到3.28%。代表租金水準的新簽約案件租金指數,比前期上昇了5%達到109%,簽約租金DI則比前期上昇了7%,大幅上昇到+13。

 

部份期間免租金的方案,也持續呈現短期化傾向,平均月數為3.3個月,比前期縮短了0.4個月。在此期間內完工的主要大樓,有赤坂Intercity Air(2萬4806坪)及神宮前摩天大樓(6941坪)等案件。

 

整體而言,商業用不動產市場的穩定感增加,新建的大樓供給案件不在少數,但是也有出現另一波新的動向。配合政府推動的勞動方式改革案備受矚目,為了實現多樣化的勞動方式,三菱地所公司推出的「大手町公園大樓」已在今年2月完工。雖然是辦公大樓,但也具備住宅機能,內部附設新加坡Ascot公司推出的最頂級酒店式公寓。備有就業者專用的大廳與店家、托兒所等,占地約500坪,可作為因應新型態勞動方式改革案的辦公大樓範例。

 

除了這種商業用不動產之外,長期租賃型住宅的租屋市場,雖然因應繼承對策的需求量大,但出租方的新增動工戶數上昇速度總算暫時回穩。

 

受到繼承稅增稅的影響,地主提供用地給建商,開發租賃公寓大廈或公寓的動向陸續出現,但是由於人口逐漸減少,使得供給量過剩,在不考慮市場需求下增加供給量的結果,就是造成出租方的空屋率上昇,再加上需求強勁的地區與偏弱的地區有明顯的差距,也是這個市場的一大特徵。因此積極開發此類租賃物件的業者,在政府當局和專家等提出的指正意見之下,也變得難以向地主強力推動收益物件開發方案。

 

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