2017年上半年,檢討實需與投資:年收倍率為泡沫經濟時期水準,大樓租金強勢

出處:信義房屋 2017-08-21

2017年開始進入後半年,不動產市場的動向令人關注。公寓大廈及商業用不動產、投資經營開始各式各樣的轉換期,令人強烈感覺到以東京為主的大都市部幾乎到達高峰,今年的路線價格超越泡沫經濟時期的水準。距離2020年東京奧運‧殘障奧運只剩下不到3年,對於不動產市場的動向,投資家們開始出現樂觀跟悲觀的分歧。讓我們來檢討及彙整公寓大廈、辦公大樓、投資者動向等各方面的可能發展情況。

 

【公寓大廈】
即使價格盤整,都心部仍維持現況   年收倍率相當於泡沫經濟時期


公寓大廈的供給戶數持續著去年的低迷狀況,用來判斷銷售狀況好壞的開始販售第1個月的簽約率也多低於70%。去年前半年中,因為不確定消費稅是否會調漲,所以各建商的供給上錯失時機,但雖然步調緩慢,但供給戶數正慢慢上升。具有話題性的公寓大廈正在增加,馬上完售的比率也開始上升。

 

只是,據任職於瑞穗證券市場資訊戰略部的上級研究員 石澤卓志 先生所言:「價格停止上漲,且簽約率60%程度的月份還是很多,所以還在回復的中途。雖然預測今後郊區會下跌2成左右,但即使東京都心‧市區部的價格上漲緩慢,但也不會下跌。」。預測今年的供給戶數為3萬8000戶,會比去年增加2000多戶。


公寓大廈價格與年收的倍率已幾乎與泡沫經濟時相同。年收倍率意指公寓大廈的銷售價格是上班族年收的幾倍。根據東京KANTEI於7月31日發表的調查報告,首都圈中2016年的新建倍率為10.68倍,與1990年時達到的史上最高13.56倍相比,已達到泡沫經濟時期的程度,除千葉縣以外,其他地區都超過10倍。以都道府縣來區分的話,京都府(12.94倍)超越了東京的11.46倍,為全國最高的倍率。


大規模不動產公司已開始出現不調整價格就賣不出去的聲音,新建也開始價格盤整局面,首都圈的2016年的年收倍率為5年內首次,全國平均則是7年內首次下降。但是,也是有樂觀看法出現,根據東海東京調查中心所言:「並不是所有的大規模不動產公司一起開始調整價格」。


根據東急不動產於8月1日發表的2018年3月期第1四半期決算報告,雖然一時間庫存增加,但是新建公寓大廈的銷售狀況並不壞。以中古公寓大廈為主的買賣仲介業務,其經手件數、金額都比前一年要多,顯示物件相對是積極地在運作中。


根據東京KANTEI分析,不論新建還是中古,旺盛的實需及投資需求正牽引著東京市場。從中古公寓大廈來看,首都圈屋齡10年的年收倍率為7.13倍;放大到1都3縣(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)來看,東京都為9.13倍,東京以外高年收倍率的有神奈川縣(7.65倍)、京都府(7.05倍)、沖繩縣(7.80倍),都各有7倍以上水準。


特別是東京,雖然平均年收為634萬日圓,比全國平均多200萬日圓左右,但現狀對於消費者來說,買房困難度不見緩和。據東京KANTEI所言:「這個平均年收是由各都道府縣的縣民經濟計算為基礎計算出來的預測值,因為計算中排除了經營階層,所以能作為上班族所得的實際狀態。」。

 

此外,從各主要都市來觀察中古公寓大廈價格,今年前半年截止月的6月時,東京23區價格比前1個月下降0.2%的5309萬日圓,在今年開始後,大約都維持在±0.3%區間游移,從最近1年的數字來看,也都安定維持在高水準,換言之正處於膠著狀態,長時間在某個範圍內上下徘徊。


比起上個月,都心6區(千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷)下跌0.3%的7312萬日圓,雖然只有跌一點,但是為城南、城西6區4個月中首見的下跌。另一方面,城北、城東11區則卻上升回復到3月時的價格水準。


近畿圈的主要都市中,雖然和大阪市比前個月些許下跌了0.1%的2840萬日圓,跟東京23區一樣,價格上與前年同月沒有甚麼劇烈變化。神戶市下跌1.1%的1859萬日圓持續下跌,且下跌率也有一點擴大。名古屋市比上個月上漲1.1%的2181萬日圓,持續4個月的上漲局面。

 

日本不動產趨勢:年收倍率為泡沫經濟時期水準,大樓租金強勢

 


【商業用不動產】
新建大樓供給比表面看起來的要少   東京市場為強勢的租金設定


因辦公大樓的新建供給不多,所以基本上市場是看好的。新建大樓因租金設定強勢,所以正處於上漲傾向。依物件、位置條件不同,既有大樓租金也可能會轉變強勢。於今年4月盛大開幕的複合設施「GINZA SIX」,每坪租金約為4萬5000日圓,因為去年為止銀座地區的租金水準上限大約是3萬5000日圓,所以頂端水準大概漲了3成左右。可是租金的底線也正在下跌,失去競爭力的大樓正苦於招攬承租人之中。

 

根據前述的石澤先生所言:「銀座周邊的上限及下限都在擴展,使得租賃體系變得多樣化。正蓬勃發展的公司會傾向入租高租金的大樓,老公司正積極進行各據點的集中轉移,這些也會使得空室率的相對下降。」。目前預測至2021年為止的5年內大樓供給為年平均103萬㎡,與過去31年的平均值幾乎相同。

 

從過去5年來看,也有比18年、20年出現更多供給的時候,所以往後5年沒有特別大量供給的狀況。關於都心3區(千代田、中央、港)的新建供給,港區是有比較多,但本來港區就是需求強烈的地區,也不難招攬承租人。因為幾乎都是現有大樓的改建,所以比起表面看到的供給量,真正增加的全新供給只有約4成左右。今後因奧運關係的需求,可預期商業需求會再增加。


【不動產投資】

即使基金勢力用高價投資也不會有損失


不動產基金非常活躍運作,常可聽到有閒錢可以進行投資。據東海東京調查中心所述:「即使新的投資物件價錢上難以下手,但因買下的人可以確實運用,所以印象是現在沒有人產生虧損。」。雖然高價買進,但沒有人虧損的看法並不少。對基金的營運者及出資者來說,因為銀行利息很低,而從不動產中得到的現金流量沒下跌反而是增加的,所以看不到不動產價格有大崩盤的風險。


收租物件的新建供給也持續增加中。這與需求變化無關,而是為規避遺產贈與稅的加稅。以節稅為目的來購入公寓,然後再出租之型態正在增加。可是,對於離車站比較遠、生活上比較不便的地區,如果租金不大幅下降的話會找不到房客,也有很多持續空房的物件。高級租賃用房屋因為比較少,使得成為提高空房率的一個因素。


關於空房問題,可以藉由重新裝潢或整修等方法使得既存房子的品質達到與新建同樣水準,以便招攬房客。

 

中古年収倍率 信義用 1

資料來源:東京KANTEI

新築年収倍率 信義用 1

資料來源:東京KANTEI

 

 

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