Q.可否用公司名義購買及登記？

不管是日本當地或海外的公司法人皆可購買及登記，但由於公司法人要考量的因素不少，如有需要的話可與我們聯絡進行個別諮詢服務。

Q.購屋可登記小孩名字嗎？遺產稅和贈與稅怎計算？

購屋後可登記於小孩名下，且不論小孩是否成年皆必須使用小孩的戶頭進行匯款動作。其中未成年小孩如有貸款需求，父母可當連帶保證人，這時繳款就可用父母戶頭匯款，但要注意的是，不是所有銀行皆願意承做此類型的貸款形式。 根據日本稅法規定，贈與人與受贈人如為外籍人士且於日本未達居住規定年數，僅日本境內資產適用日本遺產贈與稅，其中日本現行贈與免稅額為110萬日幣/年，扣除額後的課稅金額如超過免稅額則會依超過金額有10~55%不等稅率及最高400萬日幣之扣除額；遺產稅部分，計算基準為3,000萬日幣+600萬日幣*法定繼承人數，超過基本扣除額後的課稅金額則依超過金額有10~55%不等稅率及最高7200萬日幣之扣除額。

Q.日本買房可同時登記兩人或多人嗎？

可以，且日本可協議比例多人登記，因此可自選比例不像台灣採用均分，但資金需依照登記的比例匯款。

Q.日本購屋為何要外加消費稅? 消費稅調漲會有何影響？

消費稅又叫做營業稅為政府對於消費者的消費行為進行課稅，但由於該稅項非常不容易對消費者進行課稅，政府便對銷售產品或服務的批發商或零售商進行徵收，其中仲介服務費就是徵收項目之一，而日本消費稅跟台灣不同的地方在於台灣稅以內含在售價費用而日本是外加。此外，消費稅的收取並不會成為公司的收入，僅為公司代收後再繳給日本政府。 消費稅的調漲會直接影響造成市場上所有成本的上昇，針對日本買房而言，除法人屋主會把消費稅的增加成本以提高房價的方式轉嫁給買方外，直接影響的部份會在購屋過程中所支付相關法人的服務傭收，例如：買賣服務費、代書費、租賃管理費用等，舉例來說，透過信義購買一中古案件，總價1000万日幣，其服務費為(1000万*3%)+6万=36万日幣，消費稅8%的狀況下，其實際支付金額為36万*(1+8%)=38.88万日幣，如消費稅調漲為10%，其實際支付金額會提升為36万*(1+10%)=39.6万日幣。"

Q.台灣人在日本買房可以開戶跟貸款嗎?

台灣人無法在日本向當地銀行開戶及申請貸款，但可在有貸款需求的情況下與在日本當地有分行的台系銀行申請開戶及貸款， 貸款成數、利率與作業辦法則依各分行及個人信用條件的不同規定辦理。

Q.日本買房是否會有履約保證以及需繳交哪些費用？

在日本一般房地買賣因交易流程及付款方式與台灣不太相同，故在日本一般成屋的交易並沒有『履約保證』。 此外，當在日本完成購屋後，將根據不動產為取得、處分、持有及租金收入等情況而有不同費用需繳交，可參考以下： 取得不動產：不動產取得稅、登錄免許稅、印紙稅、貸款諸費用、各項服務手續費、其他………等等。 處分不動產：印紙稅、所得稅、住民稅、各項服務手續費、其他………等等。 持有不動產：固定資產稅、都市計畫稅、其他………等等。 租金收入：源泉所得稅、其它服務手續費。"

Q.日本仲介服務費及報稅時稅理士費用怎麼計算

根據日本法令規範，中古屋來說買賣雙方皆以成交價*3%+6万円(外加消費稅)作為仲介服務費，但房地成價在400万円以下時另有規範；而新成屋(預售屋)則不收取仲介服務費。 報稅時稅理士費用標準為第一年八萬二千五百日幣，第二年開始是七萬一千五百日幣，不因購買的房屋總價高低有所差別，而稅理士的費用可以在租金所得中當作費用扣抵。"

Q.外籍人士在東京買房有何限制？

外籍人士在日本購屋原則上並無特別制限。 此外，與台灣相同的是在日本買房採取登記原則，台灣人可在日本擁有產權登記後的不動產， 其交易相關必要證件則需依相關規定辦理。

Q.新屋折舊率該如何預估？

全世界的房子都有折舊率，折舊率主要是銀行貸款時資產評估、報稅等時候計算金額時會使用到，跟房價不見得有實際關聯。預估數字就必須要請教專業的會計師，每個物件的算法不盡相同。

Q.日本買房公設比例及有附停車位嗎?

日本的公設與陽台，跟台灣不一樣的是在建物謄本雖有登記但不會算在銷售面積內，且所有住戶對於公設的權利條件都是一樣的。此外，日本車位屬於「共用部分」(公設)，因此沒有「附車位」的觀念，且車位大多没有買賣只能向大樓管理委員會提出「利用申請書」承租。車位分配上，因數量有限，若額滿的話，欲承租者是由抽選的方式決定使用權，租金歸屬管理委員會，一部分用於管理費與修繕積立金。

Q.貸款找日系銀行過件率低？

不管是日系還是台系銀行，原則上貸款成數及成功與否，主要還是以貸款人的條件為銀行主要評估依據，而日系銀行貸款失敗的原因很多是因為扣繳憑單上的報稅所得未達日系銀行認定的標準，因此若在台灣因為節稅而導致報稅所得不高，在年收入不符合的情況下，即便現金足夠也無法跟日系銀行貸款，此時可也考慮找在日本的台資銀行來審核處理。

Q.新成屋跟中古屋哪個好？

不管是新成屋還是中古屋都有屬於各自的市場並無好壞之分，購買前建議依照自己購屋的預算、目的及喜好等找尋出最適合自己的房產，而非拘泥在屋齡這單一條件。

Q.因投資需求須在日本有帳戶，開戶是否有限制條件? 資金來源處理的部份?

由於日本洗錢防制法非常嚴格，需跟銀行貸款才能開戶，且部份銀行會在使用上有限制，例如：沒有網路銀行，沒有提款卡，或是需要臨櫃做提領等等。此外，資金來源處理的部份，信義房屋處理登記７歲到７０歲的案例都有，可以依據您的狀況給予您合適的建議。

Q.日本購屋總額可否部份現金交付?

可以的，日本購屋款項分為簽約款(10%)及交屋款(90%)兩部份，可於現金交付簽約款後，交屋款在扣除實際貸款金額後以現金補齊即可。至於現金及貸款的比例則無強制規定。

Q.日本的新成屋、預售屋都是拆掉重建的嗎？

日本的新成屋、預售屋雖然大多是拆掉重建，但日本跟台灣一樣會碰到釘子戶的狀況，所以也有部份非拆掉重建。

Q.什麼是修繕積立金? 繳交方式為何?

不管是新成屋或是中古屋，由於公共區域須定時作業保養及修護以維持物件價值及使用者安全，皆會設立修繕積立金並採用月繳方式存放於修繕積立金管理委會，待後續如有修繕之需求作使用。次外，購買預售屋交屋時則需額外提撥一筆修繕積立基金(修繕準備金)作為未來修繕之用。

Q.日本是否跟台灣一樣有著新成屋跟中古屋同區價差大的情形?

中古屋和新屋的價格差別，一般建議先看區域再來看個案行情做比較，物件地點與規模的不同，有時候會發現中古屋不一定比新成屋便宜，若您去日本看物件的時候，我們會先提供同棟成交的行情，再提供隔壁或是附近差不多類型的物件成交的行情給您參考。

Q.日本購屋會提供不動產說明書嗎? 說明書是否會記載水災.土壤液化等資訊？

日本的重要事項說明書即為物件不動產說明書，通常有20到100頁長不等，以日文表示，裡頭會詳細說明買方想要知道的所有重要信息，其中包含五十年／百年預計可能發生洪水的時間地點、土壤液化可能發生區域用顏色區塊說明等有關災害的資訊說明。附帶一提，有些說明書甚至連挖到江戶時代的物品都會予以記錄。

Q.日本的坪數算法?

與台灣習慣講的坪數相同，是以平方米數去x0.3025後去換算，但日本呈現方式，則是平方米與坪都有使用。(新增)

Q.日本的租賃契約分為幾種？

日本租賃契約主要分為以下兩種:
1.普通賃貸借契約：通常為兩年契約，且承租方於合約到期後，有權利可繼續承租（依區域不同，續約時會可能需支付更新料，東京多為一個月租金），而屋主無法片面拒絕或調漲租金。
2.定期借家契約：未來屋主如有自住計畫，可與承租方簽訂定期型的契約。此合約終了前六個月會通知承租方契約即將結束。另外因為此類合約承租房無續約權利，有可能造成承租方的不便，所以此類型合約在市場上接受度較低，租金亦會較普租租約為低。

Q.契約期間內屋主能否調整租金或解約?

在日本屋主若希望調整租金須由屋主及承租方雙方協議同意才行，若無法達成協議，必要時可尋求法律途徑協助。至於解約部分，根據日本借地借家法規定，如出租方欲解約，必須在六個月前提出且必須考量提供承租方金錢上的給付，並有正當的理由，且需要承租方的同意，否則出租方不能片面解約。

Q.日本房屋出租後水電費、管理費由誰支付?

在日本房屋出租後，水電費由承租方自行負擔，而管理費及修繕基立金則由屋主負責支付，但管理費可於申報所得稅的時候扣抵。

Q.什麼是復興特別所得稅？不住在日本需繳交住民稅嗎?

復興特別所得稅是因應日本311大地震後產生的稅制，會在租金收入的所得稅中加課2.1%左右的稅(舉例10%→10.21%)，會課到平成49年（西元2037年），每一戶只要有租金所得就要繳，而外國人除非是日本的居住者否則於日本當地買房是不用繳交住民稅。

Q.日本房屋出租需附裝潢及家具嗎?

一般來說由於日本新屋都是精裝修，在出租時可不需特別更動裝潢，除非有所損壞，需確認相關修繕費用，再行施作。此外，由於日本人習慣使用自己的家具，所以房屋在出租時，多以空屋出租較為便利。

Q.契約期間內承租方可提出退租申請嗎？

不管最初是使用何種契約型態，在日本只要承租方是自住非店鋪使用的情況下，可隨時於預計退租前一個月提出申請，且不需要支付違約金。

Q.租金如何收取及入款時間?

日本收租是透過租賃代管公司與承租方接洽，承租方會先把租金匯到租賃代管公司的戶頭，接著租賃代管公司於每年的一月、四月、七月、十月將租金匯入至您指定的戶頭，但要注意的是，雖然匯入戶頭只要是相同名義人名下的外幣帳戶 不限國家皆可使用，但租金會以日幣匯入且匯款手續費需由屋主承擔。

Q.日本房屋透過仲介公司出租而產生的服務報酬需由誰支付?

在東京如透過仲介公司成功將房屋出租，房東需支付服務報酬給仲介公司，而承租方則需提供屋主禮金。續約時，承租方會給屋主續約費，屋主再支付一半續約費給代管公司，但在東京以外的其他地區則可能會有不同規定。

Q.在日本出租房屋，所得稅是否會被兩邊計算?

在日本當地出租房屋且有租金收入時需在日本申報所得稅，而台灣雖然亦要申報，但基於一稅不兩課之原則，可把在日本所繳的稅金扣除後之差額再行計算。

Q.如有房屋出租需求時你們有代管服務嗎？

我們擁有專業負責團隊並與日本當地許多租賃業者有合作，因此可安心委託我們進行代管服務。

Q.日本房屋出租投報率如何？

租金報酬率會因地點、屋齡、坪數、產品別…的不同而有所差異， 建議訂製租金前除了可先蒐集資料了解行情之外，也可與專業人士進行討論。

Q.出售日本房產一定要親自到日本嗎?

原則上「簽約」及「交屋」時，本人需到日本進行相關程序。

Q.如何處理售屋後續款項？

賣方可指定後續款項匯款的外幣帳戶(不限台灣)，且建議款項以匯到房產出售名義人的帳戶中，以避免因匯款到不同名義人而產生贈與相關問題。

Q.出售日本房產各項規費代表意思?

1.仲介服務費：此費用為支付給不動產仲介業者的費用，計算方式為交易總額3%+6萬日圓+10%消費稅
2.讓渡所得稅：是指資產因轉讓銷售而產生的所得出現差價收益時收取的規費。以五年度為分水嶺，稅率有所不同，五年度內稱為短期讓渡所得稅，持有滿五個年度以上則需合併徵收復興特別所得稅。
3.源泉徵收稅：類似於台灣的「所得稅代扣」，依日本稅務法令規定，非日本居住者出售日本國不動產，成交時需扣繳買賣金額之10.21%的金額作為讓渡所得稅的源泉徵收稅，隔年3月完成報稅後會多退少補。但若買方為個人、用於本人或親人的居住、且成交金額不超過一億日幣時，不需先繳交源泉徵收稅。
4.印紙稅：即「印花稅」，根據交易的金額而定，同份合約製作多份時，每份合約都須貼印紙稅票。
5.其他費用：包含登記費用、稅理士費用及房貸清償...等等。

Q.出售日本房產需支付哪些費用？

1.仲介服務費(成交總額3%+6萬日幣+10%消費稅)
2.源泉徵收稅(外國人)
3.讓渡所得稅(獲利繳交)
4.住民稅(在日居民及有居留證之外國人)
5.廣告刊登費(如有特殊宣傳需求且以實際產生費用為主)

Q.出售日本房產需準備哪些文件資料？

於日本出售房產時，賣方需準備身分證影本、護照影本、權利證明書(權狀)、印鑑/印鑑證明書，若為租賃中物件則需另外準備租賃契約書、承租方入居申請書及租賃管理公司委任契約等。

Q.仲介委託合約書有哪些類型？

1.一般委託：可同時委託多間房地產公司、亦可自行銷售。委託時間並無三個月限制、房仲業者並無回報或刊登廣告的義務。
2.專任委託:僅能透過一家仲介銷售、但屋主仍可與自行找到的對象締結買賣契約。一期最長三個月、房仲業者需將物件刊登於國土交通省所指定的流通機構。
3.專屬專任委託: 僅能透過一家仲介銷售、且屋主無法自售。一期最長三個月、房仲業者需將物件刊登於國土交通省所指定的流通機構。

Q.物件售價該如何訂定？

可利用國土交通省指定不動產流通機構(REINS)查詢當棟成交、待售物件及周邊類似物件的價格..等資訊作為參考，再依物件本身條件訂立適當的價格。 ※台日對於買賣房屋的文化不大相同，建議訂定價格前可先收集資料並與仲介、專家討論。

Q.出售日本房產的流程是如何？

1.提供出售物件相關資訊及諮詢(流程及費用介紹及條件確認…等)
2.物件售價評估討論、(物件周遭行情介紹、提供評估報告…等)
3.簽署委託出售仲介契約(契約種類確認、稅務資訊介紹…等)
4.物件審查(對物件產權調查、法規確認…等)
5.銷售管道流通宣傳(發布資訊展開宣傳…等)
6.成交簽署不動產買賣契約(洽談協商、製作及簽訂契約文件…等)
7.尾款收取/交屋(確認、清償、轉移、交屋…等)